（「國金考試特輯」學(xué)區(qū)房是什么？普通人該如何選擇落戶區(qū)與學(xué)校？）

　　內(nèi)容來源：《上海升學(xué)體系策略藍(lán)皮書（幼-小-初-高）》（報(bào)告始發(fā)于2019年6月5日）

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　　國金證券研究所

　　消費(fèi)升級(jí)與娛樂研究中心

　　教育團(tuán)隊(duì)

　　資料來源：知乎，百度指數(shù)，國金證券研究所

　　學(xué)區(qū)房，是國人最喜歡的話題之一。各種地方，學(xué)區(qū)房的討論度都居高不下。但是有個(gè)問題，很多人根本沒搞清楚“學(xué)區(qū)房是啥”。就在討論要不要買學(xué)區(qū)房的問題。

　　但是有個(gè)問題，很多人根本沒搞清楚“學(xué)區(qū)房是啥”。就在討論要不要買學(xué)區(qū)房的問題。

　　資料來源：百度百科，國金證券吳勁草

　　百度的學(xué)區(qū)房定義也是模糊。說家長買學(xué)區(qū)房的心態(tài)如何如何，房地產(chǎn)商如何如何，根本沒講“啥是學(xué)區(qū)房”。

　　導(dǎo)致很多人認(rèn)為：學(xué)區(qū)房就是學(xué)校旁邊的房子。

　　我們來下個(gè)定義：

　　學(xué)區(qū)房是指：“擁有這個(gè)房子可以讓孩子劃片免試進(jìn)入周圍對(duì)口好學(xué)校的房子”，而不是指“學(xué)校旁邊”的房子。

　　學(xué)區(qū)房的適用范圍

　　一般來說，學(xué)區(qū)房只適用于公辦學(xué)校！

　　一般來說，學(xué)區(qū)房只適用于公辦學(xué)校！

　　一般來說，學(xué)區(qū)房只適用于公辦學(xué)校！

　　重要的事情說三遍。學(xué)區(qū)房適用的是公辦學(xué)校，一般不適用民辦學(xué)校，對(duì)于公辦學(xué)校來說，無論幼升小還是小升初，都是免試劃片進(jìn)入的，學(xué)區(qū)房一般來說，是適用于這種情況的。而民辦學(xué)校，是要篩選生源的，而不能通過房子入學(xué)。

　　而一般來說，學(xué)區(qū)房指的是“小學(xué)學(xué)區(qū)房”，比較少指初中學(xué)區(qū)房（在徐匯，楊浦，黃浦等公辦初中較強(qiáng)的區(qū)會(huì)有）。因?yàn)棰偕衔奈覀冎v過，上海初中階段，民辦比公辦強(qiáng)，而小學(xué)階段，公辦民辦不相上下，甚至很多區(qū)公辦更強(qiáng)。所以小學(xué)階段，很多人愿意為公辦小學(xué)買學(xué)區(qū)房，②一般學(xué)區(qū)房都是學(xué)齡前買，一般好的公辦初中對(duì)口下，學(xué)籍，戶籍，戶籍年限都要看，在小學(xué)階段再買學(xué)區(qū)房的話，一般來不及。

　　還有一種特殊情況，即這個(gè)學(xué)校是開發(fā)商自己辦的學(xué)校，那么業(yè)主進(jìn)這個(gè)學(xué)校有優(yōu)勢，如星河灣，萬科都有這樣的情況。但這種比例較小。一般說學(xué)區(qū)房還是指41公辦學(xué)校的對(duì)口學(xué)區(qū)房。

　　什么情況下該買學(xué)區(qū)房？

　　上海的公辦小學(xué)其實(shí)是挺強(qiáng)的，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，且覺得小升初的各種雞血，黑話實(shí)在過于心累的話，買個(gè)學(xué)區(qū)房，其實(shí)是非常省心的一種方法。

　　買學(xué)區(qū)房一般是在學(xué)齡前，而且一般是對(duì)小學(xué)來說的。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房對(duì)口，在熱門小學(xué)來說，學(xué)生供大于求了，就會(huì)卡年限，有的卡3年，有的卡5年，所以如果定了想上公辦小學(xué)，建議提前鎖定地區(qū)，提前買。臨幼升小再買，很可能來不及。

　　而小學(xué)階段，本身沒買學(xué)區(qū)房，想通過買學(xué)區(qū)房上對(duì)口好的初中，一般是來不及的。

　　還有一種情況，就是小學(xué)階段，想通過買房換區(qū)，沖擊該區(qū)的好民辦初中（如徐匯，閔行），那也是可以考慮的，但是這種情況下，就不用看具體對(duì)口了，把戶口換過去就行了。但是這種模式有風(fēng)險(xiǎn)，就是沒有沖擊上好的民辦初中的話，回自己原來區(qū)，就只能統(tǒng)籌了。

　　該買什么樣的學(xué)區(qū)房？

　　選定了準(zhǔn)備上該區(qū)的公辦小學(xué)，就可以考慮買學(xué)區(qū)房了。

　　但是這個(gè)時(shí)候，就要考慮兩種情況：①對(duì)口初中強(qiáng)，②對(duì)口初中不行。

　　對(duì)口初中強(qiáng)的小學(xué)（如徐匯高安路一?。哼@種學(xué)區(qū)房，對(duì)口的公辦小學(xué)本來就強(qiáng)，如果接下來7,8年，政策沒有特別大的變化，可能還能上到好的對(duì)口公辦初中，但是賭7、8年的政策，難度有點(diǎn)大，世界變化太大。徐匯，黃浦，楊浦，靜安等區(qū)的公辦初中會(huì)比較強(qiáng)，這種比較有操作性。

　　對(duì)口初中一般的小學(xué)（如浦東明珠小學(xué)）：這種學(xué)區(qū)房，對(duì)口初中一般，上到三四年級(jí)的時(shí)候，就還是要去搏好的民辦初中，這種公辦小學(xué)里面，一般雞血氛圍也很重。所以學(xué)校本身質(zhì)量也是不錯(cuò)的。大部分區(qū)呈現(xiàn)民辦初中更強(qiáng)的態(tài)勢。

　　公民同招后，學(xué)區(qū)房還有保底功能嗎？依然有。雖然公民同招以后，不像以前那樣，民辦沒有錄取，還可以去對(duì)口的公辦。但是其實(shí)很多好的民辦小學(xué)&初中，在報(bào)名之前，就會(huì)有密電，所以報(bào)名的時(shí)候報(bào)公辦還是民辦，心里其實(shí)是有數(shù)的。

　　上海的教育資源各區(qū)是有所不同的。各區(qū)之間的差異還是挺大的，如果選擇在該區(qū)上學(xué)，其后會(huì)有很強(qiáng)的路徑依賴。選擇不同的區(qū)落戶，對(duì)此后的教育非常重要，而且通常是做教育升學(xué)路徑?jīng)Q策的第一步。這無關(guān)學(xué)區(qū)房，但和孩子的戶口在哪個(gè)區(qū)有關(guān)。

　　而不同的區(qū)的教育友好程度是不同的，首先了解一個(gè)概念，區(qū)戶口的作用：

　?、賹?duì)于公辦學(xué)校（小學(xué)初中）：需要買學(xué)區(qū)房，但一般來說，也需要有該區(qū)戶口，因?yàn)闊衢T公辦，基本上需要是學(xué)籍戶籍雙對(duì)口的。

　?、趯?duì)于民辦學(xué)校（小學(xué)初中）：不需要買學(xué)區(qū)房，但是一般來說，所以好的民辦小學(xué)，初中，都會(huì)錄更多的本區(qū)學(xué)生，所以本區(qū)學(xué)生升上本區(qū)好的民辦小學(xué)，初中的概率，是更大的。從沖民辦的角度講，本區(qū)學(xué)生優(yōu)勢也是明顯的。

　　舉例：

　　如徐匯的頂級(jí)民辦中學(xué)，已經(jīng)是非常全市招生的了，大約是錄160個(gè)徐匯學(xué)生，200個(gè)外區(qū)學(xué)生，這樣的話，所有外區(qū)加起來是200（每個(gè)外區(qū)可能就最多30-40人），而徐匯就要錄160人，徐匯本區(qū)戶口還是非常有優(yōu)勢的。

　　浦東頂級(jí)初中浦外，大約是錄260個(gè)浦東學(xué)生，60個(gè)外區(qū)學(xué)生，浦東學(xué)生的優(yōu)勢一覽無余。

　　各區(qū)教育戶口價(jià)值對(duì)比

　　各區(qū)的教育友好程度是不同的，大體來說，是兩部分：

　　一、學(xué)校資源程度

　　二、競爭激烈程度。

　　具體而言，我們用四個(gè)指標(biāo)來量化（具體量化過程細(xì)節(jié)參考我們之前的文章：《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，百度搜索可得）

　　這四個(gè)指標(biāo)是：

　　①公辦學(xué)校資源，公辦學(xué)校越好，得分越高

　?、诿褶k學(xué)校資源，民辦學(xué)校越好，得分越高

　?、郾緟^(qū)人口（代表本區(qū)競爭程度），人口越少，代表競爭烈度低，得分越高

　　④本區(qū)保護(hù)程度（代表來自外區(qū)的競爭程度），本區(qū)保護(hù)程度越好，得分越高

　　我們用這四個(gè)指標(biāo)，對(duì)上海主要14個(gè)區(qū)進(jìn)行了打分排名（奉賢和崇明資料不足未包含），以評(píng)判其戶口在教育上的友好程度。

　　這個(gè)評(píng)判的是：教育戶口價(jià)值，即“教育戶口的友好程度”，而不是單純的“教育資源多”。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　教育戶口價(jià)值比較高的區(qū)

　　黃浦區(qū)：公辦學(xué)校強(qiáng)，民辦學(xué)校稍弱，但對(duì)本區(qū)保護(hù)也很強(qiáng)，教育資源相對(duì)均衡，不算拔尖，但是人口少，本區(qū)居民上學(xué)有很大優(yōu)勢。綜合評(píng)分350，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)A。

　　徐匯區(qū)：公辦學(xué)校強(qiáng)，民辦學(xué)校頂級(jí)，在小學(xué)階段對(duì)本區(qū)居民保護(hù)尚可，但因?yàn)閹姿敿?jí)民辦初中，在初中階段需要和全市PK，初中階段民辦保護(hù)相對(duì)弱化，人口不算特別少（100萬以上），區(qū)內(nèi)區(qū)外競爭均比較激烈。綜合評(píng)分350，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)A。

　　長寧區(qū)：公辦學(xué)校尚可，民辦學(xué)校一般，但勝在人口較少，教育資源相對(duì)均衡，區(qū)內(nèi)競爭相對(duì)沒那么激烈，對(duì)本地民辦學(xué)校保護(hù)也強(qiáng)，區(qū)外競爭也弱。而且公辦學(xué)校是全區(qū)搖號(hào)，單個(gè)學(xué)區(qū)房價(jià)值談不上強(qiáng)，但是全區(qū)的戶口教育價(jià)值還比較強(qiáng)。綜合評(píng)分340，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)A。

　　楊浦區(qū)：人口不算少，出生人口更是位居前列，區(qū)內(nèi)競爭相對(duì)比較激烈。但公辦民辦學(xué)校比較均衡，都有比較強(qiáng)的學(xué)校，本區(qū)保護(hù)程度很高，區(qū)外競爭不強(qiáng)。綜合評(píng)分330，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)A。

　　教育戶口價(jià)值中等的區(qū)

　　靜安區(qū)：公辦學(xué)校較強(qiáng)（學(xué)區(qū)房房價(jià)也很貴），民辦學(xué)校相對(duì)一般，對(duì)本區(qū)保護(hù)較強(qiáng)，教育資源相對(duì)均衡，人口數(shù)量中等，競爭激烈程度中等。綜合評(píng)分325分，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B。

　　虹口區(qū)：人口尚可，不算多，區(qū)內(nèi)競爭相對(duì)適中。公辦民辦學(xué)校不算突出，但也尚算均衡，本區(qū)保護(hù)也算較強(qiáng)。中規(guī)中矩，綜合評(píng)分315分，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B。

　　嘉定區(qū)：人口較多，但戶籍人口相對(duì)沒那么多，區(qū)內(nèi)競爭中等偏強(qiáng)。民辦學(xué)校還比較強(qiáng)，本區(qū)保護(hù)也尚可，來自外區(qū)的競爭相對(duì)沒那么強(qiáng)。綜合評(píng)分315，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B。

　　浦東新區(qū)：人口全上海第一多，區(qū)內(nèi)競爭激烈程度無能出其右。但公辦，民辦學(xué)校都還比較強(qiáng)，本區(qū)保護(hù)也還OK，區(qū)外競爭其實(shí)相對(duì)不強(qiáng)（但是浦東的區(qū)內(nèi)競爭太強(qiáng)了）。非常鮮明的一個(gè)區(qū)，綜合評(píng)分305，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B，適合雞娃。

　　普陀區(qū)：人口不少，區(qū)內(nèi)競爭算比較激烈。整體公辦民辦學(xué)校都不算特別強(qiáng)。對(duì)本區(qū)保護(hù)程度還算OK。中規(guī)中矩。綜合評(píng)分300，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B。

　　閔行區(qū)：堪稱全市競爭最激烈的區(qū)。閔行無論是人口帶來的區(qū)內(nèi)競爭還是對(duì)本區(qū)民辦保護(hù)程度弱帶來的區(qū)外競爭，都是最激烈的。而閔行的學(xué)校其實(shí)是比較強(qiáng)的，公辦學(xué)校尚可，民辦學(xué)校頂級(jí)。閔行是特色最鮮明的區(qū)，鮮明程度甚至強(qiáng)于浦東，綜合評(píng)分300，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)B，適合雞娃。

　　教育戶口價(jià)值較弱（較不友好）的區(qū)

　　金山區(qū)：人口不多，但是區(qū)內(nèi)民辦公辦學(xué)校都平平。競爭不算特別激烈。中規(guī)中矩，綜合評(píng)分

　　285，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)C。

　　青浦區(qū)：青浦是蠻有特色的的一個(gè)區(qū)，人口其實(shí)不少，區(qū)內(nèi)競爭滿激烈。但是其民辦學(xué)校還挺強(qiáng)的，但是又因?yàn)樗拿褶k學(xué)校向外敞開程度較大，本區(qū)的戶口價(jià)值不是那么突出。其實(shí)是很鮮明的一個(gè)區(qū)。但是因?yàn)楦偁幖ち业脑?，綜合評(píng)分280，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)C。青浦有點(diǎn)像閔行和浦東，學(xué)校都挺強(qiáng)的，是因?yàn)楦偁幖ち依土嗽u(píng)分。

　　松江區(qū)：公辦學(xué)校一般，民辦學(xué)校尚可。但是主要在于人口太多。區(qū)內(nèi)競爭過于競爭，對(duì)于區(qū)內(nèi)保護(hù)也不強(qiáng)，來自外區(qū)的競爭也很強(qiáng)。綜合評(píng)分275，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)C。

　　寶山區(qū)：其實(shí)寶山比閔行人口還多，除了浦東就是寶山人口最多。但是寶山的學(xué)校資源似乎沒跟

　　上其人口。教育供給不太足。競爭過于激烈。綜合評(píng)分255，給予戶口教育價(jià)值評(píng)級(jí)C。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　用兩個(gè)指標(biāo)：常住人口，各區(qū)出生戶籍人口，來做一個(gè)對(duì)比。浦東，寶山，閔行等區(qū)人口多，競爭激烈。

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　浦東，閔行，徐匯等區(qū)，都屬于民辦學(xué)校比較強(qiáng)的區(qū)

　　資料來源：吳勁草《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，國金證券研究所

　　不管哪個(gè)區(qū)，在民辦學(xué)校招生的時(shí)候，都會(huì)優(yōu)惠本區(qū)學(xué)生的。

　　用一個(gè)指標(biāo)“外區(qū)學(xué)生率”，來描述對(duì)本區(qū)學(xué)生的保護(hù)，外區(qū)率越高，意味著對(duì)于本區(qū)學(xué)生的保護(hù)程度越弱。可以看到，閔行，松江等區(qū)，對(duì)本區(qū)學(xué)生保護(hù)是比較弱的，楊浦，靜安，黃浦，長寧等區(qū)，對(duì)本區(qū)保護(hù)比較強(qiáng)。而浦東對(duì)本區(qū)學(xué)生保護(hù)其實(shí)還可以。

　　具體量化評(píng)分過程細(xì)節(jié)參考我們之前的文章：《上海各區(qū)戶口教育價(jià)值PK:量化對(duì)比上海14個(gè)區(qū)的教育資源》，百度搜索可得。

　　選擇學(xué)校的過程（按順序）：

　　①體制內(nèi)or體制外

　　↓

　?、谶x擇合適的落戶區(qū)

　　↓

　?、圻x擇公辦小學(xué)or民辦小學(xué)？買學(xué)區(qū)房or不買

　　↓

　?、茈u血or佛系

　　選擇學(xué)校的要素

　?、偻樾?yīng)：一個(gè)好學(xué)校，80%的好，都來自于生源好，好的同伴，會(huì)帶來好的氛圍。大部分家長判斷學(xué)校，其實(shí)是來自于對(duì)過往升學(xué)成績的判斷，但是這個(gè)其實(shí)大部分來自于生源先天的優(yōu)秀，而不是后天學(xué)校賦予的。

　?、诠猸h(huán)效應(yīng)：一個(gè)好的學(xué)校，在小升初黑玩法和初中自主招生中，都會(huì)有優(yōu)勢，

　　好的學(xué)校牌子，讓學(xué)生在小升初和中考自主招生中更容易被相中。

　?、叟上敌?yīng)：上面PPT中有提到，名校高中是有各自的派系的，這個(gè)在中考自

　　主招生中體現(xiàn)的尤為突出。

　?、艿乩砦恢茫荷蠈W(xué)遠(yuǎn)近對(duì)孩子的成長，還是有很重要的影響的。位置對(duì)家長自身也有一定要求，太遠(yuǎn)了畢竟不太方便。

　　⑤相合程度：各個(gè)學(xué)校有不同的風(fēng)格，有的有藝術(shù)特色，有的有體育特色，有的有雞血特色，選擇學(xué)校第一步是了解孩子，不要不了解孩子就去選擇學(xué)校。

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