（韭菜不夠了？上海放寬落戶限制，預(yù)示樓市大方向）

　　上海再次啟動人口落戶優(yōu)惠政策，只要是應(yīng)屆碩士生在上海的青浦、松江、奉賢、嘉定、南匯五個新區(qū)就業(yè)，就可以立即落戶。此前，上海還放松了本地應(yīng)屆生落戶限制，幾所知名高校應(yīng)屆生都可以申請落戶。

　　相比北京、深圳嚴格限制落戶政策，擁有2200多萬人口的上海為何落戶政策松動了呢？首先，上海老齡化在全國僅次于遼寧。上海的老齡化比例23.38%，高于東北三省的吉林和黑龍江。同樣也高于其他幾個直轄市，北京是19.63%、深圳不足10%、重慶21.87%和天津21.66%。

　　老齡化會嚴重影響一個城市的發(fā)展，所以上海迫切需要吸引更多年輕人。放寬落戶限制，有利于增加人口。據(jù)說，2020年因為政策放寬，有3萬多年輕人落戶，終于實現(xiàn)了正增長。

　　其次，上海五大新城，仍然缺“韭菜”。上海的面積6340平方千米，有16個區(qū)。內(nèi)環(huán)、外環(huán)已經(jīng)開發(fā)完畢，但是在遠郊的松江、奉賢、嘉定等區(qū)仍然有待開發(fā)。

　　簡單講，市內(nèi)及近郊已經(jīng)沒有土地了，遠郊可以出讓的土地還有很多。通過更多年輕人落戶郊區(qū)，可以帶動上海郊區(qū)土地交易和經(jīng)濟發(fā)展。

　　總之，上海放寬落戶政策因為上海的“韭菜”不夠了，目的就是為了搶人，賣地，發(fā)展經(jīng)濟。

　　我查看了下，青浦的房價也在3萬-5萬之間，很遠的奉賢大概在2.5到4萬之間。但是相比城里動輒8萬，10萬一平的價格，確實便宜許多。

　　如果能夠在這些郊區(qū)找到就業(yè)機會，就不需要跑到城里工作，因此還是非常不錯的選擇。

　　中國“都市圈”經(jīng)濟正在形成

　　上海通過吸引人口落戶郊區(qū)，也符合全球非常流行的“都市圈”經(jīng)濟。一旦一個城市發(fā)展成熟，城鎮(zhèn)化比例提高后，必然一圈圈地向外擴張，最終形成以大城市為核心，以周邊小城為衛(wèi)星城市的都市圈經(jīng)濟。

　　這種經(jīng)濟形態(tài)，在美國、日本、歐洲等發(fā)達國家都經(jīng)歷過。當前，中國也正在形成這樣的都市經(jīng)濟圈。

　　1962年，美國就正式提出2000年《首都地區(qū)規(guī)劃方案》，以大城市為中心，向外伸出6條軸線，然后軸線上建設(shè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施。

　　1946年，倫敦就規(guī)劃在周邊50千米建設(shè)8個衛(wèi)星城市，以疏解首都人口密度大難題。

　　日本從1956年就開始規(guī)劃東京都市圈，目前已經(jīng)形成了東京、名古屋、大阪等多個都市圈。

　　都市圈經(jīng)濟，必須具備幾個條件。衛(wèi)星城與主城之間有非常發(fā)達的交通系統(tǒng)，比如，高速路、地鐵、輕軌等。衛(wèi)星城必須具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施，比如，醫(yī)療、教育、文化等。

　　以日本為例。日本東京的平均房價超過4萬人民幣，而距離東京20分鐘電車距離的衛(wèi)星城市可能只需要不足2萬人民幣。

　　畢竟土地越來越稀缺，中心城市的地價和房價很難大幅下降。而圍繞中心城市的周邊的圓環(huán)內(nèi)，卻可以有大量的土地用于建設(shè)房子，這也很好地緩解了中心城市的居住壓力。

　　目前，中國也在形成類似的都市經(jīng)濟圈，每個省的幾個核心城市都有自己的都市圈。

　　比如，燕郊與北京、天津與北京市區(qū)，上海與嘉定、上海與昆山、上海與蘇州。

　　有人說，燕郊不是房價腰斬了？那是由于燕郊與北京之間沒有通地鐵，更沒有輕軌，交通不便。而且燕郊也沒天津的高考優(yōu)勢，教育資源，它只是河北廊坊的一個鎮(zhèn)。另外，此前房價炒得太高了，腰斬是正常的。

　　購房者應(yīng)該怎么做？

　　這個“都市圈”經(jīng)濟是大勢所趨，各位讀者也需要認清這個形勢。在購房的時候，不需要過度要求位置在市區(qū)，或者要求配套立即完善。主要考慮以下幾個方面因素：

　　第一，有地鐵或輕軌，但是不要相信一些空頭支票，比如，惠州說了N年了，也沒動靜。

　　第二，房價沒炒高，或炒高已回落。因為很多郊區(qū)都在2020年炒到天價，必須等回落。

　　第三，距離上班的地方，車程不要超過40分鐘，總時間不要超過1.5小時。

　　第四，有配套學(xué)校和醫(yī)療機構(gòu)，或者已經(jīng)計劃要建設(shè)了。

　　最后還是要提醒下：今年，由于房地產(chǎn)政策收緊，許多郊區(qū)樓盤出現(xiàn)了大降價。這是因為此前泡沫過大，屬于正常的回調(diào)。

　　未來都市圈得衛(wèi)星城也將出現(xiàn)分化，那些有產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，又交通便利的區(qū)域?qū)⒙氏劝l(fā)展起來。畢竟人口已經(jīng)處于存量博弈階段，就像是水一樣，只會向洼地流淌，這也是大家購房的重要評判標準。

　　但是無論是哪個衛(wèi)星城，都不再具備投資房產(chǎn)發(fā)財?shù)臋C會，因為房住不炒政策已經(jīng)成為國策，房地產(chǎn)稅箭在弦上，持有房子的收益逐漸為負，不再具備投資價值。買房就是為了自住，否則請不要再買了。

　　磐石之心，《解密小米》《互聯(lián)網(wǎng)黑洞跨越邊界的中國式企業(yè)擴張》作者，評論人。

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