（深圳上海新政 社保1改3，3改5，對(duì)樓市有什么影響？）

　　等了3個(gè)月，深圳的重磅樓市調(diào)控政策終于出爐了！3月25日晚間，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購(gòu)房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成！發(fā)布即日起實(shí)施。

　　據(jù)悉深圳2015年購(gòu)房的人群當(dāng)中，深戶占比約7成；購(gòu)買(mǎi)二手房的人9成申請(qǐng)房貸，他們平均貸款成數(shù)是6.5成。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，投資客中非深戶的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。打擊面可以說(shuō)相當(dāng)大。

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　　值得一提的是，位于龍華的某新盤(pán)在新政四小時(shí)前臨時(shí)開(kāi)放提前選房，均價(jià)5.2萬(wàn)/平，棄買(mǎi)對(duì)半。

　　2010-2015，深圳每出房產(chǎn)新政，樓市必有一輪明顯變化。此次非深戶購(gòu)房社?！?改3”一出，只占深圳人口四分之一的深戶又笑了?！?改3”和“首套還清二套首付4成”的出臺(tái)，深圳樓市何去何從，是嚇退投資客，還是誤傷剛需族？

　　社保1改3:溫和的心理戰(zhàn)術(shù)

　　這個(gè)政策算是溫和的攻心之策，從打擊面來(lái)看，2014年官方數(shù)據(jù)顯示，深圳有731.29萬(wàn)非戶籍人口，但數(shù)據(jù)顯示，在2015年深圳購(gòu)房人群中，深戶占比約70%，非深戶僅30%。

　　對(duì)于那30%的非深戶人群來(lái)說(shuō)，深圳本身戶籍政策和購(gòu)房政策在一線城市中最為寬松，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為深圳的戶籍政策非常寬松，而之前的限購(gòu)政策也是最寬松，1改3，只是增加了養(yǎng)房票的成本，但對(duì)心理打擊巨大。

　　資深業(yè)內(nèi)張公子認(rèn)為，如果沒(méi)有“供給側(cè)”（相對(duì)于“需求側(cè)”即供給方面。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展取決于經(jīng)濟(jì)中需求和供給的相對(duì)平衡。）放大供應(yīng)的方案，深圳樓市就不會(huì)有終點(diǎn)，最終淪為香港式房?jī)r(jià)死結(jié)，一方面小市民買(mǎi)房的痛苦指數(shù)暴漲。另一方面政府還不能讓房?jī)r(jià)跌，除了一跌很多人斷供之外，業(yè)主的全部身家就是房子這一固定資產(chǎn)將會(huì)大幅縮水引發(fā)不滿——新政會(huì)使深圳房?jī)r(jià)由2015年暴漲變?yōu)?016年穩(wěn)步上漲，但是還是一個(gè)“漲”字。

　　另外，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為：納稅證明“一改三”屬于財(cái)政稅收政策，具有一定的行政色彩，來(lái)得快，管用，馬上就把非深戶的買(mǎi)房沖動(dòng)給擋住了。這可是針對(duì)需求側(cè)的動(dòng)作，會(huì)傷及剛需，但在特殊時(shí)期實(shí)施，也算是在政策可選擇的范圍之內(nèi)。

　　二套房首付比例最低4成：打擊面或最廣

　　此前，深圳認(rèn)貸不認(rèn)房：首套房還清房貸，購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)，首付依然可以按首套房來(lái)算（3成）。那么，3成到4成的變化，購(gòu)房者到底可能要多出多少錢(qián)呢？以目前深圳新房市場(chǎng)來(lái)看，一套房按400萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算（深圳房?jī)r(jià)上漲后的平均水平），首付則需要多出40萬(wàn)，而后貸款，按商業(yè)貸款來(lái)算，從利息部分也能省出40多萬(wàn)（暫不考慮物價(jià)貶值因素）。在一定程度上是提高了購(gòu)房成本的。

　　但這項(xiàng)政策最“有用”在于，從深圳目前購(gòu)房人群來(lái)看，二套房的人9成申請(qǐng)房貸，他們平均貸款成數(shù)是6.5成。可以說(shuō)，影響人數(shù)最大。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為：“新政半年內(nèi)會(huì)對(duì)深圳的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，至少可以把今年的房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了，但是深圳本身的供需并未得到改變，后期還是會(huì)往上走。”

　　另外，深圳房地產(chǎn)律師劉子孺認(rèn)為，深圳在2010年10月1日限購(gòu)政策出臺(tái)之時(shí)，就曾引發(fā)大量的訴訟。每一次調(diào)控政策都是一次交鋒。

　　完整政策查看下圖

　　深圳非戶籍人口

　　2014年官方數(shù)據(jù)顯示，深圳有731.29萬(wàn)非戶籍人口。

　　炒房團(tuán)

　　炒房團(tuán)獲取房票方式包括：①成立公司，以公司名義買(mǎi)房；②購(gòu)買(mǎi)親友的“房票”，市價(jià)3-5萬(wàn)不等；③為親友繳納一年社保，養(yǎng)“房票”。若新政落地，后兩種“房票”的價(jià)格會(huì)急速上漲，獲取“房票”難度增加，一定程度上可抑制炒房。

　　未及時(shí)過(guò)戶的購(gòu)房者

　　新政會(huì)以貸款簽約時(shí)間為準(zhǔn)，還是過(guò)戶時(shí)間為準(zhǔn)劃分界限，尚難確定。若以過(guò)戶時(shí)間為準(zhǔn)，大批簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，正處于辦理手續(xù)階段的購(gòu)房者，將會(huì)失去購(gòu)房資格，買(mǎi)賣(mài)合同失效。

　　實(shí)力剛需客

　　剛來(lái)深圳不久的年輕人，沒(méi)有滿足入戶條件，但有實(shí)力的剛需購(gòu)房者，就此被攔在買(mǎi)房門(mén)外。

　　深戶與非深戶購(gòu)房情況變化

　　1非深戶限購(gòu)1套，且社?；蚣{個(gè)稅滿三年（之前是一年）2深戶家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購(gòu)2套。3以家庭為單位，本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，首付最低三成。4以家庭為單位，本市無(wú)房，近2年內(nèi)有住房貸款記錄，貸款首付最低四成。5以家庭為單位，本市已有一套，但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，首付最低四成（認(rèn)房又認(rèn)貸）

　　新政出臺(tái)背后：房?jī)r(jià)漲幅驚人

　　我們來(lái)看看最新的數(shù)據(jù)。短期內(nèi)房?jī)r(jià)的暴漲，深圳已創(chuàng)下多個(gè)全國(guó)第一：2016年2月，新建商品住宅價(jià)格同比上漲52.7%，遙遙領(lǐng)先于全國(guó)其他城市；

　　同時(shí)，世聯(lián)行的上車(chē)盤(pán)指數(shù)顯示，目前，深圳首套房購(gòu)房門(mén)檻已提升至290萬(wàn)，而在2012年至2014年分別是151萬(wàn)、165萬(wàn)、209萬(wàn)，已追平香港、超越北上。

　　意味著，深圳的年輕人要想有一個(gè)自己的家，三成首付加上稅費(fèi)，首筆款要拿出近100萬(wàn)，30年按揭、月供過(guò)萬(wàn)。這對(duì)很多年輕人而言，并不輕松，給他們還貸背上了長(zhǎng)期的沉重負(fù)擔(dān)。

　　當(dāng)樓市超出大部分購(gòu)房者的承受力，房?jī)r(jià)距離調(diào)整也就不遠(yuǎn)了。

　　附上十年來(lái)特別是2014年至今深圳房?jī)r(jià)的變化圖：

　　新政影響風(fēng)險(xiǎn)，律師支招

　　據(jù)深圳市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，2015年深圳購(gòu)房者當(dāng)中，深戶占七成，非深戶僅占三成。

　　而在非深戶當(dāng)中，社保年限不足3年的也是少數(shù)，不足三分之一。

　　因此鏈家指出，本次將外地戶口購(gòu)房的社保年限，從一年提高至三年，影響的人群不足10%。

　　但即便如此，也有網(wǎng)友大呼誤傷剛需，甚至有部分購(gòu)房者買(mǎi)房進(jìn)行時(shí)受到了直接影響，那么，該如何應(yīng)對(duì)？

　　社保1改3失去購(gòu)房資格，已簽合同、已訴案件如何處理？

　　1、已經(jīng)通過(guò)中介方與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，尚未網(wǎng)簽《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，尚未完成遞件過(guò)戶的

　　過(guò)往做法：2010年“限購(gòu)令”出臺(tái)后對(duì)此情況曾以買(mǎi)方是否實(shí)際轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款區(qū)別對(duì)待，有轉(zhuǎn)賬證明的不受限購(gòu)令影響，可以繼續(xù)過(guò)戶，沒(méi)有轉(zhuǎn)賬證明的不能過(guò)戶；

　　本次政策：政府尚未出臺(tái)細(xì)則明確已簽合同失去購(gòu)房資格情況的處理，如一概不能過(guò)戶則屬于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”導(dǎo)致合同不能履行，雙方均有權(quán)解除合同互不追究責(zé)任；

　　2、已經(jīng)通過(guò)中介方與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，已網(wǎng)簽《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，尚未完成遞件過(guò)戶的

　　該種情況下，因購(gòu)房時(shí)間發(fā)生在《意見(jiàn)》實(shí)施之前，而《意見(jiàn)》并不具備溯及力，能夠正常辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方均有嚴(yán)格履行義務(wù)；

　　3、已起訴強(qiáng)制過(guò)戶尚未一審判決案件的處理

　　該種情況因無(wú)法開(kāi)具或已開(kāi)具的具備購(gòu)房資格證明無(wú)效，法院可能會(huì)釋明買(mǎi)方變更訴求為解約索賠，買(mǎi)方拒不變更的，可能會(huì)以合同客觀不能履行為由駁回買(mǎi)方繼續(xù)履行合同訴求，但買(mǎi)方仍然可以另案起訴追究業(yè)主的違約責(zé)任。

　　4、已起訴強(qiáng)制過(guò)戶一審已判決，尚未二審判決案件的處理

　　因二審期間失去購(gòu)房資格，二審可能會(huì)撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回買(mǎi)方繼續(xù)履行合同訴求，同時(shí)釋明買(mǎi)方可以另案起訴追究業(yè)主違約賠償責(zé)任。

　　5、已起訴強(qiáng)制過(guò)戶二審已判決案件的處理

　　判決已經(jīng)生效并具備強(qiáng)制執(zhí)行效力，限購(gòu)令無(wú)法對(duì)抗生效判決，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)當(dāng)予以辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　總結(jié)：對(duì)深圳各類(lèi)購(gòu)房者影響指數(shù)：

　　購(gòu)房需求的影響：剛需購(gòu)房需求或溢至臨深

　　業(yè)內(nèi)人士分析，社保1改3，首付4成，在深圳買(mǎi)房成本上漲，資格受限，未來(lái)投資需求和剛需購(gòu)房族或?qū)⑼庖缰翓|莞、惠州、中山等臨深地區(qū)。從目前情況來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)上漲后，從去年年末到今年年初，臨深片區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)啟了房?jī)r(jià)上漲模式，東莞臨深片區(qū)從均價(jià)1字頭上漲至接近2字頭，萬(wàn)年不漲的惠州、中山在近期也漲到了1萬(wàn)左右。那么，再加上此次政策的助推，臨深未來(lái)或?qū)⒏踊鸨?/p>

　　對(duì)于目前的臨深樓市，深圳資深業(yè)內(nèi)異形在分析文章中指出，對(duì)于當(dāng)前也開(kāi)始有點(diǎn)彷徨的臨深樓市而言，剛開(kāi)始剛需或有一定觀望期，但在看到深圳樓市尤其樓價(jià)保持穩(wěn)定后，因?qū)?duì)剛需而言畢竟看不到降價(jià)的希望了。所以下一步的臨深樓市，剛需購(gòu)房自用將成絕對(duì)主力，投資客受到一定情緒與期望值影響，積極性會(huì)有所收斂。

　　所以，建議臨深項(xiàng)目一切以剛需自用為出發(fā)點(diǎn)，加予一定成長(zhǎng)潛力預(yù)期，繼續(xù)下好下一階段這盤(pán)深圳剛需外溢大棋。于老異而言，看到溫和新政，對(duì)于此前投資的臨深某大盤(pán)也算是暫時(shí)放下一塊大石頭，只是升值預(yù)期或略延長(zhǎng)一些。

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