（重磅！深圳限購(gòu)收緊，落戶、離婚均從嚴(yán)，豪宅線劃定750萬…樓市這半年經(jīng)歷了什么）

　　傳聞許久的深圳樓市調(diào)控，今日落地。

　　7月15日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》提出八大調(diào)控措施。

　　時(shí)報(bào)君將內(nèi)容簡(jiǎn)單整理如下：

　　1、深戶須在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社保，方可購(gòu)房。非深戶、成年單身人士（含離異）需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社保。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　3、滿兩年免征增值稅上調(diào)至滿五年免征增值稅。

　　4、購(gòu)房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。

　　5、豪宅稅統(tǒng)一為實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。

　　6、《通知》自發(fā)布之日起施行。

　　一、調(diào)整商品住房限購(gòu)年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。

　　非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　據(jù)深圳市住房建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡介紹，制定這條政策的背景是：近幾年，我市落戶即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購(gòu)房政策，以切實(shí)支持合理自住需求。

　　此前，與北京、上海、廣州相比，深圳的限購(gòu)政策是最為寬松的，深圳戶口無需社保，外地戶口只需交滿一年社保即可購(gòu)房。

　　完善差別化住房信貸措施

　　在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，合理確定我市個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵?gòu)房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵?gòu)房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵?gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。

　　去年雙11這一天，深圳突然發(fā)出樓市減稅“大禮包”，調(diào)整了豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)：從2019年11月11日起，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不再有價(jià)格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

　　加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理

　　對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　值得注意的是，深圳上半年已經(jīng)采取措施加強(qiáng)二手房市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，一些掛牌價(jià)異常的小區(qū)被曝光。

　　推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　加大二手住房交易信息公開力度

　　及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　記者獲悉，上述《通知》自發(fā)布之日起施行。

　　上半年，深圳樓市經(jīng)歷了什么？

　　今年上半年，深圳樓市一直處于輿論的風(fēng)口浪尖，在這場(chǎng)超預(yù)期的樓市熱潮中，監(jiān)管也隨之不斷升級(jí)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，從4月份開始，深圳各相關(guān)部門密集出臺(tái)調(diào)控措施，陸續(xù)通過自查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、鎖盤、嚴(yán)查部分高價(jià)二手房源等多種方式，對(duì)樓市進(jìn)行專項(xiàng)整治。日前，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡公開表示，政府準(zhǔn)備了很多手段，視市場(chǎng)發(fā)展可以出手調(diào)控。

　　針對(duì)上半年火熱的深圳樓市，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，進(jìn)入4月份中旬之后，在一小撮投機(jī)炒房團(tuán)體的帶動(dòng)下，以南山、寶安為代表的，具有名校資源優(yōu)勢(shì)的片區(qū)，便開始出現(xiàn)房源報(bào)價(jià)不正常大幅上漲的現(xiàn)象，并且隨著部分不負(fù)責(zé)任的自媒體夸大宣傳影響下，迅速在深圳市場(chǎng)掀起了一輪上漲行情，因此，4月份的二手房網(wǎng)簽量迅速破萬，并創(chuàng)下了近4年來的新高。

　　市場(chǎng)從4月底開始傳言5月份可能會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，導(dǎo)致在4月底至5月初的期間出現(xiàn)了集中網(wǎng)簽的事件，但隨著深圳相關(guān)部門從4月中下旬開始對(duì)深圳樓市開展了一系列嚴(yán)厲的專項(xiàng)整治工作，市場(chǎng)自5月中旬之后出現(xiàn)了短暫的觀望情緒。進(jìn)入6月之后，一方面受新學(xué)年報(bào)名時(shí)間臨近的影響，趕在報(bào)名時(shí)間節(jié)點(diǎn)前購(gòu)房的群體會(huì)呈現(xiàn)一波短暫的集中釋放；另一方面，此前消停一陣的“投機(jī)炒房”行為又開始露頭，綜合導(dǎo)致深圳6月份二手房的網(wǎng)簽量再度呈現(xiàn)放量態(tài)勢(shì)。

　　有購(gòu)房者表示，深圳房?jī)r(jià)自去年年底豪宅稅調(diào)整之后就開始出現(xiàn)迅速上漲的行情，首先是以南山和寶安等西部片區(qū)率先“爆發(fā)”。然后逐漸傳至龍崗等東部片區(qū)。近段時(shí)間以來，有關(guān)深圳樓市調(diào)控升級(jí)的傳言甚囂塵上，更攪動(dòng)了二手房市場(chǎng)交易，有關(guān)傳言已經(jīng)導(dǎo)致一些二手房購(gòu)房者加快入市的步伐。就在14日，深圳市場(chǎng)已經(jīng)傳出即將在當(dāng)晚出逃調(diào)控升級(jí)措施。記者發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介開始催單，希望客戶快速成交。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳共備案2895套二手住宅，環(huán)比上漲25.3%，備案呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

　　的確，盡管受到新冠肺炎疫情的沖擊，但今年上半年深圳樓市卻走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳新房成交套，同比下跌5%。過去12個(gè)月，深圳新房月度去化周期維持在7至8個(gè)月之間，新房的去化周期處于比較低的水平，說明市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　二手房市場(chǎng)就更為熱鬧，今年上半年深圳二手房過戶套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年。上半年二手房成交均價(jià)為每平方米元，同比上漲8%。單價(jià)上漲，套均總價(jià)也由2018年上半年的522萬漲至2020年上半年的556萬。更有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手房網(wǎng)簽量合計(jì)套（指在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在線簽訂《深圳市二手房買賣合同》示范文本合同份數(shù)），同比去年同期則大幅上漲44.8%。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2020年下半年深圳二手房市場(chǎng)炒房的沖動(dòng)與政府調(diào)控治理的角力還將持續(xù)，因此下半年深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)性的震蕩波動(dòng)行情的概率較大。新房市場(chǎng)方面，下半年深圳預(yù)計(jì)將有70余新盤入市，新房供應(yīng)不足的現(xiàn)象，在下半年有望緩解，同時(shí)也將會(huì)分流一部分二手房市場(chǎng)的需求。

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