（重磅！深圳限購收緊，落戶、離婚均從嚴，豪宅線劃定750萬…樓市這半年經(jīng)歷了什么）

　　傳聞許久的深圳樓市調(diào)控，今日落地。

　　7月15日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》提出八大調(diào)控措施。

　　時報君將內(nèi)容簡單整理如下：

　　1、深戶須在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社保，方可購房。非深戶、成年單身人士（含離異）需連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社保。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　3、滿兩年免征增值稅上調(diào)至滿五年免征增值稅。

　　4、購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。

　　5、豪宅稅統(tǒng)一為實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　6、《通知》自發(fā)布之日起施行。

　　一、調(diào)整商品住房限購年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

　　非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　據(jù)深圳市住房建設(shè)局局長張學(xué)凡介紹，制定這條政策的背景是：近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。

　　此前，與北京、上海、廣州相比，深圳的限購政策是最為寬松的，深圳戶口無需社保，外地戶口只需交滿一年社保即可購房。

　　完善差別化住房信貸措施

　　在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。

　　根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵彿咳思彝ッ略诒臼袚碛?套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　細化普通住房標準

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　去年雙11這一天，深圳突然發(fā)出樓市減稅“大禮包”，調(diào)整了豪宅的界定標準：從2019年11月11日起，普通住宅的標準不再有價格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

　　加強熱點樓盤銷售管理

　　對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　值得注意的是，深圳上半年已經(jīng)采取措施加強二手房市場價格監(jiān)管，一些掛牌價異常的小區(qū)被曝光。

　　推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　加大二手住房交易信息公開力度

　　及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。中介機構(gòu)應(yīng)及時、準確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　記者獲悉，上述《通知》自發(fā)布之日起施行。

　　上半年，深圳樓市經(jīng)歷了什么？

　　今年上半年，深圳樓市一直處于輿論的風口浪尖，在這場超預(yù)期的樓市熱潮中，監(jiān)管也隨之不斷升級。記者梳理發(fā)現(xiàn)，從4月份開始，深圳各相關(guān)部門密集出臺調(diào)控措施，陸續(xù)通過自查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、鎖盤、嚴查部分高價二手房源等多種方式，對樓市進行專項整治。日前，深圳市住建局局長張學(xué)凡公開表示，政府準備了很多手段，視市場發(fā)展可以出手調(diào)控。

　　針對上半年火熱的深圳樓市，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，進入4月份中旬之后，在一小撮投機炒房團體的帶動下，以南山、寶安為代表的，具有名校資源優(yōu)勢的片區(qū)，便開始出現(xiàn)房源報價不正常大幅上漲的現(xiàn)象，并且隨著部分不負責任的自媒體夸大宣傳影響下，迅速在深圳市場掀起了一輪上漲行情，因此，4月份的二手房網(wǎng)簽量迅速破萬，并創(chuàng)下了近4年來的新高。

　　市場從4月底開始傳言5月份可能會出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，導(dǎo)致在4月底至5月初的期間出現(xiàn)了集中網(wǎng)簽的事件，但隨著深圳相關(guān)部門從4月中下旬開始對深圳樓市開展了一系列嚴厲的專項整治工作，市場自5月中旬之后出現(xiàn)了短暫的觀望情緒。進入6月之后，一方面受新學(xué)年報名時間臨近的影響，趕在報名時間節(jié)點前購房的群體會呈現(xiàn)一波短暫的集中釋放；另一方面，此前消停一陣的“投機炒房”行為又開始露頭，綜合導(dǎo)致深圳6月份二手房的網(wǎng)簽量再度呈現(xiàn)放量態(tài)勢。

　　有購房者表示，深圳房價自去年年底豪宅稅調(diào)整之后就開始出現(xiàn)迅速上漲的行情，首先是以南山和寶安等西部片區(qū)率先“爆發(fā)”。然后逐漸傳至龍崗等東部片區(qū)。近段時間以來，有關(guān)深圳樓市調(diào)控升級的傳言甚囂塵上，更攪動了二手房市場交易，有關(guān)傳言已經(jīng)導(dǎo)致一些二手房購房者加快入市的步伐。就在14日，深圳市場已經(jīng)傳出即將在當晚出逃調(diào)控升級措施。記者發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介開始催單，希望客戶快速成交。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳共備案2895套二手住宅，環(huán)比上漲25.3%，備案呈持續(xù)上漲態(tài)勢。

　　的確，盡管受到新冠肺炎疫情的沖擊，但今年上半年深圳樓市卻走出了相對獨立的行情。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳新房成交套，同比下跌5%。過去12個月，深圳新房月度去化周期維持在7至8個月之間，新房的去化周期處于比較低的水平，說明市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　二手房市場就更為熱鬧，今年上半年深圳二手房過戶套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年。上半年二手房成交均價為每平方米元，同比上漲8%。單價上漲，套均總價也由2018年上半年的522萬漲至2020年上半年的556萬。更有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手房網(wǎng)簽量合計套（指在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在線簽訂《深圳市二手房買賣合同》示范文本合同份數(shù)），同比去年同期則大幅上漲44.8%。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計，2020年下半年深圳二手房市場炒房的沖動與政府調(diào)控治理的角力還將持續(xù)，因此下半年深圳二手房市場出現(xiàn)持續(xù)性的震蕩波動行情的概率較大。新房市場方面，下半年深圳預(yù)計將有70余新盤入市，新房供應(yīng)不足的現(xiàn)象，在下半年有望緩解，同時也將會分流一部分二手房市場的需求。

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