（斷崖！深圳最嚴(yán)調(diào)控出臺(tái)，房?jī)r(jià)必下降！人才引進(jìn)和灣區(qū)樓市如何？）

　　今天，深圳樓市調(diào)控這個(gè)靴子總算落下來(lái)了。

　　算是史上最嚴(yán)吧。

　　芳姐第一時(shí)間，查了下北京、上海的調(diào)控政策，心里有了點(diǎn)數(shù)：終于在調(diào)控上，趕上了這倆王牌城市。讓短炒，徹底沒(méi)戲！

　　之前，據(jù)說(shuō)深圳住建局去長(zhǎng)沙“取經(jīng)”，向長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)“把房?jī)r(jià)牢牢地控制住”的經(jīng)驗(yàn)?；貋?lái)，就把政策的框框架架攏得滴水不漏了。

　　深圳樓市，終于來(lái)了一場(chǎng)“無(wú)法回頭”的調(diào)控。

　　這個(gè)調(diào)控，一定會(huì)導(dǎo)致，二手房放盤價(jià)回調(diào)。泡沫有多大，被擠出去的水分就有多大。

　　2017年以后，北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙，調(diào)控政策都是立竿見(jiàn)影的。炒家聞風(fēng)而逃。房?jī)r(jià)擠出泡沫后，樓市無(wú)比平靜。

　　2020年，終于輪到深圳擠水分了。房?jī)r(jià)，大概率會(huì)下降一些，估計(jì)10-20%+吧！

　　讓“短炒”絕跡的深圳調(diào)控，準(zhǔn)在哪兒？

　　這一次的調(diào)控，基本上捏著深圳炒風(fēng)的軟肋。直接在限購(gòu)上，減少投機(jī)購(gòu)房人數(shù)；在稅費(fèi)上，增加短持的交易稅費(fèi)、嚴(yán)格三價(jià)合一，普遍征收豪宅稅；在首付上，增加家庭二套首付、購(gòu)買“豪宅”的首付。

　　這樣的政策，會(huì)讓購(gòu)房需求迅猛下降，對(duì)高價(jià)房的遏制將是立竿見(jiàn)影的，對(duì)豪宅區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)是定向遏制，對(duì)750萬(wàn)以上總價(jià)的新房是迅速降溫的。改善和換房市場(chǎng)，迅速降溫。

　　1、突擊“入戶”買房行不通了。

　　深戶落戶后需滿3年，同時(shí)需3年社?；騻€(gè)稅，才能買房。

　　非深戶維持5年社?；騻€(gè)稅才可買房的條件不變。

　　一直以來(lái)，深圳樓市成交量起得來(lái)的原因是，深圳入戶在4大一線城市、頭部2線城市中都算容易的。臨時(shí)入戶購(gòu)房，支撐了短炒的主要土壤。

　　2、結(jié)離婚大法沒(méi)用了！

　　離婚后3年，還是要按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。突擊離婚買房也不行了。

　　3、大舉增加交易稅費(fèi)，一刀切抬高豪宅稅。總體增加成本約6-11%。

　　取消2年免征增值稅政策，滿5年才免征。增值稅約5%左右。

　　三價(jià)合一，必須網(wǎng)簽合同才可以備案、貸款，無(wú)法避稅。

　　豪宅線劃定在750萬(wàn)，龍崗、光明、沙井、鹽田、大鵬之外，幾乎全部上稅。144平米以上面積也都是豪宅線。

　　2019年11月份以前，豪宅線平均約莫400萬(wàn)左右；11月以后取消?，F(xiàn)在定在750萬(wàn)，等于比2018年松動(dòng)了350萬(wàn)左右。

　　4、定向增加首付比率。改善置業(yè)變難。

　　有購(gòu)房記錄買“豪宅房”（750萬(wàn)以上，或144平米以上），首付6成；家庭二套首付8成。

　　5、新房打新“保障化差異政策”。

　　熱點(diǎn)樓盤，優(yōu)先搖號(hào)或選房次序：無(wú)房戶>社保、個(gè)稅期限等等。嚴(yán)格認(rèn)購(gòu)人數(shù)登記條件，減弱搶房現(xiàn)象。

　　以后，可能龍崗、大鵬這些板塊的樓市會(huì)穩(wěn)定一些，因?yàn)槎級(jí)虿恢?50萬(wàn)這個(gè)線。

　　中小面積的2-3房會(huì)穩(wěn)定些，是剛需上車的門檻。

　　中小戶型的一、二梯隊(duì)的學(xué)位房會(huì)穩(wěn)定些，因?yàn)樽x書、進(jìn)985不但剛需，還是維護(hù)家庭階層的金鐘罩。

　　2017后，京、滬、穗、長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)都降過(guò)

　　政策希望的是“穩(wěn)”房?jī)r(jià)。

　　但是，熱錢的認(rèn)識(shí)是，不降就升。

　　所以，深圳的“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的訴求，就變得比較難。

　　而且，2019年11月以后，深圳熱點(diǎn)樓盤和板塊的真實(shí)報(bào)價(jià)漲幅，是超過(guò)了35%的。比如，寶安中心區(qū)從成交價(jià)8萬(wàn)左右，直接報(bào)價(jià)漲到了11-12萬(wàn)。雖然是個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，是對(duì)人們的心理刺激是很大的。

　　以芳姐21年的樓市經(jīng)歷來(lái)看，這樣力度的調(diào)控，足夠把泡沫擠沒(méi)。

　　從哪里漲起來(lái)的，就要回調(diào)到哪里去。

　　2004年的寶中，2008年的寶中，2017年的寶中，都發(fā)生過(guò)類似的房?jī)r(jià)回調(diào)情況。2017年調(diào)控以后，寶中從最高放盤價(jià)9萬(wàn)+，回調(diào)到成交價(jià)6、7萬(wàn)。

　　而且，回顧2017年的其他城市，房?jī)r(jià)的回穩(wěn)都很清晰。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

　　北京，房?jī)r(jià)是回調(diào)之后，一直盤旋到現(xiàn)在；北京的樓市穩(wěn)住了，但是燕郊一直還是低價(jià)徘徊。

　　上海，房?jī)r(jià)擠出了一些泡沫。然后主要板塊也是平穩(wěn)著房?jī)r(jià)。2019年，交易開(kāi)始上來(lái)，新房因?yàn)橄迌r(jià)，比較受歡迎。

　　廣州，2017以后，稍微回調(diào)，也是穩(wěn)在一個(gè)平衡狀態(tài)。直到今年，才逐步放開(kāi)花都、增城、黃埔的限購(gòu)。

　　長(zhǎng)沙，也是一個(gè)穩(wěn)樓市的表率。長(zhǎng)沙一直執(zhí)行比較嚴(yán)格的調(diào)控，房?jī)r(jià)泡沫還沒(méi)南昌大。

　　前車之鑒，都擺在那里。

　　深圳現(xiàn)在的調(diào)控政策，在嚴(yán)格程度上，已經(jīng)跟北京、上海、廣州、長(zhǎng)沙差不多。都是多次置業(yè)首付高，整體交易稅費(fèi)高，沒(méi)法子臨時(shí)入戶買房，結(jié)離婚方法不大行得通。

　　前車之鑒們回調(diào)了多少，深圳這一次也可能回調(diào)多少。

　　調(diào)控雖好，人口流入、人才引進(jìn)咋辦？

　　這次調(diào)控，旗幟鮮明地遏制了短期炒作。

　　對(duì)入戶購(gòu)房，加了一道“3年社保（個(gè)稅）”的鎖。從調(diào)控角度來(lái)說(shuō)，是非常準(zhǔn)確而必要的。但是，芳姐還是想到了，深圳人才引進(jìn)這個(gè)問(wèn)題。

　　真正的人才，大體是“碩博后”+國(guó)際科技人才+領(lǐng)軍人物。這些人，拖家?guī)Э?，?lái)到一個(gè)城市，總要解決住的問(wèn)題。

　　有的人，能申請(qǐng)人才房。但是，也有人有購(gòu)置自有產(chǎn)權(quán)房的需求吧？畢竟，太多的社會(huì)資源，都是面向“住宅”分配。比如學(xué)位。

　　如果對(duì)于正經(jīng)“本碩博”入戶深圳，都不許3年內(nèi)買房，這可能會(huì)成為“人才流入深圳”的一個(gè)障礙?？赡苷系K不大，但確實(shí)會(huì)成為一些人的心結(jié)。

　　也許，將來(lái)也會(huì)出臺(tái)，“貨真價(jià)實(shí)的人才購(gòu)房”補(bǔ)丁吧！比如，博士入戶就可以購(gòu)房；本碩1年社?？少?gòu)房？

　　深圳，是一個(gè)走向“大灣區(qū)”引擎的大城市。這條路上，必須敞開(kāi)懷抱，吸納人才，增加戶籍人口。

　　當(dāng)然，降房?jī)r(jià)本身，也是一種吸引人才的方法。人才們到底會(huì)怎么想？我們也只能接下來(lái)觀察2年。但是，相信深圳的主政者，會(huì)出臺(tái)很多提升城市吸引力、鼓勵(lì)城市創(chuàng)業(yè)氛圍的智慧政策！

　　熱錢擠出！臨深樓市潮動(dòng)！

　　臨深樓市，已經(jīng)在一個(gè)市場(chǎng)拐點(diǎn)。

　　從睡城，拐向了“產(chǎn)住城”。

　　二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始成熟起來(lái)。

　　2020年，東莞、惠州樓市都在聯(lián)動(dòng)趨旺。

　　深圳調(diào)控從嚴(yán)，臨深樓市會(huì)怎樣？

　　上海當(dāng)年調(diào)控從嚴(yán)以后，長(zhǎng)三角可是熱了一把。蘇州、杭州、南京，都是很旺的。環(huán)滬都市圈來(lái)說(shuō)，整體走的是一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的情況。

　　上海調(diào)控以后，蘇州在2017年以后開(kāi)始漲，然后2019年又調(diào)控了。其實(shí)，現(xiàn)在蘇州的房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不算便宜。

　　杭州、南京，則一直是新房熱。著名的萬(wàn)人搖號(hào)，就是發(fā)生在南京、杭州這些地方。

　　有人說(shuō)，深圳調(diào)控，是廣州的利好。那些擠出去的熱錢，可能就流入增城、黃埔、花都了。

　　利不利好廣州不說(shuō)，很可能是利好東莞的！可能東莞會(huì)走一遍蘇州接力上海的行情。但是，東莞一旦漲多了點(diǎn)，可能馬上也會(huì)造至調(diào)控升級(jí)。

　　深圳調(diào)控，東部房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)在3-5萬(wàn)的環(huán)節(jié)。這會(huì)給惠州臨深板塊，一些天花板級(jí)的限制。但是，從惠州的平均約1萬(wàn)多的價(jià)格，走到3萬(wàn)+這個(gè)天花板，還有很多的空間。

　　資金逐利，熱錢的本性是不愿意躺著睡大覺(jué)的。

　　離開(kāi)深圳以后，熱錢肯定是兜去大灣區(qū)其他城市，再分流去其他限購(gòu)松的二線城市。熱錢并沒(méi)有千里眼，也看不懂未來(lái)各城市房?jī)r(jià)的前景。但是，熱錢的本性就是，一定要騰挪，要?jiǎng)悠饋?lái)。

　　所以，短期來(lái)說(shuō)，深圳中產(chǎn)階級(jí)的零花錢，還是會(huì)大舉灑向臨深的。

　　價(jià)值投資，深圳城（樓）市未來(lái)在哪？

　　調(diào)控，必然鎖定深圳房?jī)r(jià)3年。毋庸置疑。

　　有眼界者，可能2020年上半年已經(jīng)逃頂。進(jìn)入持幣待購(gòu)之態(tài)！

　　對(duì)有的人，是高位站崗，必須做一個(gè)長(zhǎng)久的大房東。

　　但對(duì)有的人，可能給自己未來(lái)3年一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)。

　　有的人的危，可能是其他人的機(jī)。

　　哲學(xué)的辯證，就是這么著。

　　但是，調(diào)控本身，會(huì)干掉京滬深穗這些扛鼎級(jí)城市的本身價(jià)值么？

　　房?jī)r(jià)固然停了，但是北京、上海、廣州的產(chǎn)業(yè)還在勃勃之中，GDP也沒(méi)拉下呢。長(zhǎng)三角、廣州，依然跟深圳爭(zhēng)著獨(dú)角獸企業(yè)、科技板上市公司。

　　城市的勢(shì)能增加，終極還是會(huì)作用于房?jī)r(jià)。

　　因此，2017-2018，京滬穗樓市深調(diào)之后，樓市還是穩(wěn)住了。核心板塊的交易回升了。上海的新房開(kāi)始俏起來(lái)，廣州的量?jī)r(jià)都好看起來(lái)了。

　　2016年-2019年，芳姐走馬歐美。無(wú)論人家硅谷帶互聯(lián)網(wǎng)如火如荼，還是內(nèi)陸區(qū)歲月靜好，感覺(jué)到的還是，經(jīng)濟(jì)好的地方，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期還是向上的。

　　在2008的次貸危機(jī)之后，美國(guó)西海岸的房?jī)r(jià)探底之后，還是翻倍了。

　　我覺(jué)得，大城市的虹吸效應(yīng)，還是會(huì)在中國(guó)持續(xù)的。

　　深圳，只要跑贏了眼前的“科技獨(dú)角獸”爭(zhēng)霸賽，深圳的城市價(jià)值就不會(huì)弱。

　　10年后，深圳的房地產(chǎn)還是一個(gè)好漢子的。

　　只是，有多少投機(jī)的熱錢，熬得到10年后的瓜熟蒂落呢？

　　而且，調(diào)控、調(diào)控，就是經(jīng)常“調(diào)整”的意思。

　　三年后，深圳購(gòu)房政策咋樣？有無(wú)數(shù)的補(bǔ)丁、尺度可以去優(yōu)化！政策的目標(biāo)肯定是，讓自住的人住得上房，讓投機(jī)不容易進(jìn)場(chǎng)。

　　就像廣州，調(diào)控2年多以后，就正兒八經(jīng)逐區(qū)放松了！

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