（深圳重磅出手：落戶滿3年才能買房，離婚也不好使！750萬以上繳豪宅稅，這9大變化必須看……）

　　該來的終于來了！深圳這一輪調(diào)控收緊傳聞終于的7月15日落地，最大的調(diào)整是提高深戶購房門檻，須滿3年且能提供連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅及社保證明。此外，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)增加了總價(jià)限制，實(shí)際成交須低于750（含本數(shù)）萬元；對離異后購房套數(shù)進(jìn)行了限制。

　　綜合來看，政策降溫意圖明顯。疫情之后，深圳房地產(chǎn)迅速恢復(fù)并持續(xù)火熱，新房“打新”火爆，熱門片區(qū)二手房量價(jià)齊升，引發(fā)熱議。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場火熱，提高購房門檻有助于降溫。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房。同時(shí)會(huì)讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價(jià)升幅。

　　深圳市網(wǎng)信辦官方微信“深圳發(fā)布”同步刊發(fā)文章《深圳推出八項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市》稱，今年4月以來，我市房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價(jià)格上漲過快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。對此，市委市政府高度重視，市住房建設(shè)局等部門迅速采取行動(dòng)，深入核查情況，及時(shí)進(jìn)行回應(yīng)，開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)治理行動(dòng)，對捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假宣傳、發(fā)布不實(shí)言論等行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊。為進(jìn)一步落實(shí)中央“房住不炒”定位和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原則，深入研判我市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，經(jīng)市政府同意，市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　深圳調(diào)控政策進(jìn)一步收緊

　　7月15日上午，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”）。

　　對比此前政策，《通知》主要有以下9點(diǎn)變化：

　　1、提高深戶購房門檻，須落戶滿3年且能提供連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅及社保證明，方可購買商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無房有貸款記錄的購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購買普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　5、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，須同時(shí)滿足容積率1.0（含）以上、套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下、實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元等3項(xiàng)條件。

　　6、熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。

　　7、進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　8、加大二手住房交易信息公開力度。

　　9、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

　　有幾個(gè)重點(diǎn)需要特別關(guān)注。

　　一是大幅提高了深戶的購房門檻。

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　對于非深戶的購房政策未發(fā)生變化，深戶家庭購房門檻明顯提高。這一改變源于深圳較低的落戶門檻，且申請上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“秒簽”。深圳此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求，居民落戶即可購房，這次進(jìn)行“打補(bǔ)丁”。

　　這項(xiàng)政策也有爭議，存在部分深戶購房者社保已滿5年但落戶尚不滿3年的情形。這種情況如何解決，還需要落地看具體解決辦法。

　　二是限制“假離婚”。

　　《通知》規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　為了購房名額“假離婚”的現(xiàn)象屢禁不止，這次政策進(jìn)一步收緊。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　三是將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，普通住房標(biāo)準(zhǔn)增加總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元的限制。

　　這兩點(diǎn)變化均可能大幅增加交易成本。

　　此前，深圳個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限為2年。新政策下，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　2019年11月，深圳取消了各區(qū)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格上限，彼時(shí)亦擾動(dòng)了市場。此前新政策增加實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元這一限制，意味著高于這一標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，“豪宅線”實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。

　　四是熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　這是要求新房銷售進(jìn)一步向剛需傾斜，銷售方案需要到政府備案。

　　業(yè)內(nèi)人士：控制需求為樓市降溫

　　深房中協(xié)發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)2020年第27周周報(bào)》顯示，6月29日~7月5日，深圳二手網(wǎng)簽3893套，環(huán)比上漲40.7%，連續(xù)四周上漲，周網(wǎng)簽套數(shù)逼近4000套大關(guān)。彼時(shí)，深房中協(xié)發(fā)布《關(guān)于切勿散布、輕信房地產(chǎn)市場不實(shí)消息的鄭重提示》，稱關(guān)于我市即將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政的不實(shí)傳言被有意識(shí)擴(kuò)散，不負(fù)責(zé)任的催動(dòng)樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

　　深圳市住建局的公布的6月份數(shù)據(jù)亦證實(shí)了近期二手房成交火熱的事實(shí)：全市二手商品房成交為95.57萬平方米（套），同比增長83.28%；其中二手商品住宅成交為90.57萬平方米（套），同比增長90.01%。結(jié)合過往數(shù)據(jù)可知，深圳6月份二手商品住宅成交破萬套，為4年以來的新高。上半年，深圳二手商品住宅成交成交4.4萬套，同比增長了41.2%，同樣驚人。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場火熱，提高購房門檻有助于降溫。

　　深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，深圳上半年成交量跟過去其實(shí)差不多，只是疫情后的反彈力度太猛，導(dǎo)致近期樓市有點(diǎn)過熱的態(tài)勢，所以才有今天政策的出臺(tái)。

　　鄭叔倫分析，此次政策首先是需求管理，進(jìn)一步提高購買住宅的門檻，立即可以把市場上有效需求降低，相信可以達(dá)到為市場降溫的效果。另外，貸款條件差別性的調(diào)整，遵從房住不炒的精神，主要是針對已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

　　鄭叔倫總結(jié)，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房，同時(shí)會(huì)讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價(jià)升幅。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級(jí)已經(jīng)有預(yù)期，而且深圳的樓市炒作氛圍濃郁，出臺(tái)政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預(yù)計(jì)部分投資客很可能開始離場，市場在7-8月開始成交量快速萎縮。房價(jià)也將開始調(diào)整。

　　張大偉表示，整體看，預(yù)計(jì)深圳未來半年，政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，投資比例將暴跌，房價(jià)將開始一輪明顯的下調(diào)，跌幅在5%以上。

　　張大偉同時(shí)表示，深圳人口流入趨勢不改，土地供應(yīng)少的問題依然需要得到解決，否則政策的長期效果有限。目前看全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市代表北京，二線城市代表長沙，都是供應(yīng)增加的疊加限制投資，取得了市場的長期穩(wěn)定效果。

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