（上海戶籍松動，預(yù)示著“戶口”將成為未來十年樓市分化的關(guān)鍵）

　　|@81大白話第91篇房產(chǎn)原創(chuàng)文章

　　各個城市用不斷升級的調(diào)控政策制約樓市前行的背面，是紛紛用“戶籍”這個最后的手段，試圖抓住最后一波人口紅利！

　　當(dāng)上海戶籍政策調(diào)整的新聞發(fā)出時，筆者正在上海。

　　對于這個新聞，并不感到驚訝，因為筆者在疫情肆虐的2月份，就發(fā)布過一個視頻。

　　準(zhǔn)備購房的朋友請注意，你們將成為這次疫情中最幸福的人！

　　這個視頻是2月16日發(fā)的，其中對疫情之后的中國樓市給出了自己的一些大致判斷。

　　比如：

　　中國經(jīng)濟(jì)和樓市大概回暖的時間

　　開發(fā)商會因為債務(wù)問題打折降價

　　2020年將成為中國樓市分化的元年

　　限購越嚴(yán)的城市，房子越值得買

　　今年將出現(xiàn)限購嚴(yán)的城市，限制松動的現(xiàn)象，也就是說購買的機(jī)會可能出現(xiàn)。

　　這些年初的判斷，都應(yīng)驗了。

　　這也預(yù)示著中國樓市，將走到一個新階段。

　　如果還是抱著之前的思維購買房產(chǎn)的話，風(fēng)險將會非常之大。

　　為什么這么說呢？

　　我們一定要明白，有人不斷地流入，才會有房產(chǎn)的買賣。

　　這是一個基本條件。

　　之前的房產(chǎn)交易，基本上是“躺著就能賺錢”

　　這是因為，城市化改革給城市帶來的人口紅利造成的。

　　筆者曾經(jīng)提到過，目前城市化率在60%左右，看似沒有完全實現(xiàn)城市化，但人口紅利基本是到頭了。

　　道理很簡單，能進(jìn)城的基本上都進(jìn)城了，一些年齡大的，進(jìn)城的可能性微乎其微了。

　　就算是能進(jìn)城，也是投奔子女，買房的可能性也是微乎其微。

　　目前來說，房產(chǎn)的目標(biāo)客戶群就是85-95這個年齡層的人，而且還要是從其他城市流入的人口，買房的動力才會很大。

　　隨著出生率的不斷下降，從現(xiàn)在開始，需求人口的數(shù)量只會是逐年遞減的。

　　這就基本上得出一個結(jié)論：

　　對于房地產(chǎn)來說"躺著賺錢"的時代結(jié)束了，房產(chǎn)對于人們來說，就是享受城市發(fā)展紅利的門票。

　　這么說可能很多人會有質(zhì)疑，“戶籍”不應(yīng)該是享受城市發(fā)展紅利的門票嗎？

　　大家想想，連個住的地方都沒有，還有什么可享受的呢？

　　說回上海，這次的調(diào)整象征意義大于實際意義。

　　第一、數(shù)據(jù)顯示2017年北大畢業(yè)生選擇上海就業(yè)的本碩博加起來只有67人，占比2.77%

　　清華選擇上海就業(yè)的本、碩、博畢業(yè)生分別占比4.1%、13.1%、97%

　　而2018年上海北清畢業(yè)生落戶政策發(fā)布后，北大本碩博畢業(yè)生就業(yè)流向上海的有163人，占比提高到6.20%。

　　2019年增至186人占比提高到6.48%。

　　清華畢業(yè)生2018年本碩博的比例為25.2%、13.8%、9.1%

　　2019年為24%、13.7%、10.2%

　　這里面有一個很重要的原因就是房價！

　　能否在一個城市扎根的基礎(chǔ)，就是是否有一套可以安家的房子。

　　第二、目前一些發(fā)展快的強二線城市，對人才的爭奪，甚至是對人口的爭奪，非常兇猛！

　　就目前上海的落戶政策調(diào)整力度來看，僅僅增加了四所本地985高校，在留住人才這一塊提升多少競爭力不說，對于非這六所高校的畢業(yè)生來說，不免顯得有點帶著有色眼鏡看人的感覺。

　　全國的頂級高校很多，難道就上海的這四所高?？梢员燃缜迦A北大？

　　但話又說回來，人家的主場，規(guī)矩自然是人家定，但有一點一定要搞清楚，人才選擇一個城市，也要看城市的友善程度的。

　　這一點相比于一些人口凈流入多的強二線城市，就顯得不是十分的友善。

　　第三、上海既然做出了相應(yīng)的調(diào)整，自然是出現(xiàn)問題了，這個問題可能出現(xiàn)在自身的吸引力下降，也可能出現(xiàn)在其他城市吸引力的提升，更有可能是二者皆有。

　　不論是哪一點，都可能說明上海已經(jīng)預(yù)感到危機(jī)的苗頭了。

　　上海由于超級嚴(yán)格的戶籍制度和超高的房價，已經(jīng)逐步走入老齡化社會。

　　而上海的容量，已經(jīng)接近極限，想要像其他城市一樣，把口子放寬，大量進(jìn)人的可能性很小。

　　這就制約了上海在人口流入這個問題上的操作空間。

　　需求和手段，讓其處在一個相對尷尬的境地。

　　城市需要高學(xué)歷人才，但高學(xué)歷人才也是有數(shù)的，現(xiàn)在的趨勢就是大量的高學(xué)歷人才被政策有優(yōu)勢，且可以提供大量機(jī)會的城市吸走，時間長了，就會形成不可逆的趨勢。

　　上海現(xiàn)在的情況就是，想要改變，但還要挑一挑。

　　如果上海是一種相對還算甜蜜的痛苦的話，對于很多城市來說，就是噩夢的開始。

　　不但沒得挑，連被人挑的機(jī)會都沒有。

　　從樓市的角度來說，這些城市未來別說投資房產(chǎn)的，就是剛需也會少的可憐。

　　這就是筆者判斷未來中國樓市將走向分化的關(guān)鍵所在！

　　趨勢一旦形成，是很難逆轉(zhuǎn)的，分化不是單純說房價的漲跌，對于持有房產(chǎn)的人來說，房子的交易周期才是最重要的。

　　能變現(xiàn)的叫資產(chǎn)，不能變現(xiàn)的，除了住，什么都不是。

　　而房子已經(jīng)成為了國民的主要資產(chǎn)項，也就是說，如果房產(chǎn)位于人口不斷流出的城市，將很有可能成為負(fù)資產(chǎn)，要么大幅降價變現(xiàn)，要么面對承擔(dān)持有成本的同時，還租不出去的尷尬境地。

　　很多事情的發(fā)展，前期都是很難被察覺的，但當(dāng)能夠察覺的時候，往往都晚了，因為窗口期已經(jīng)過去了。

　　買賣雙方的角色轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)加速的時候，踩踏就不可避免。

　　剛剛也提到了，城市未來要爭奪的重點就是高校畢業(yè)生。

　　而反觀現(xiàn)在的高校畢業(yè)生，對于選擇城市的意識也越來越強烈了。

　　之前就有數(shù)據(jù)顯示，外賣大軍中，本博碩的畢業(yè)生不少，他們很多人都是在沒有找到心儀的工作之前，用這種方法保留自己應(yīng)屆畢業(yè)生的身份。

　　城市的紅利也成為了這些應(yīng)屆畢業(yè)生的選擇標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　所以，對于畢業(yè)生來說，城市之間的競爭只會越來越激烈。

　　因為人口或人才出現(xiàn)斷層，對于城市來說是很危險的。

　　尤其是現(xiàn)在這個城市和人都有充分意識的時候。

　　當(dāng)超一線城市，都要加入到爭奪大戰(zhàn)的時候，大家應(yīng)該要有一個清醒的認(rèn)識，那就是時代真的變了！

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