（征收時戶籍不在冊的產(chǎn)權(quán)人也可享有安置房的購買權(quán)）

　　上海動遷律師方燕根據(jù)多年來的豐富動遷案例精心撰寫的原創(chuàng)文章《征收時戶籍不在冊的產(chǎn)權(quán)人（即戶外產(chǎn)權(quán)人）也可享有安置房的購買權(quán)》。如果您有動遷相關(guān)問題要咨詢，請聯(lián)系方燕律師。方燕律師系中級職稱律師并被評定為"建筑房地產(chǎn)"專業(yè)律師。同時方燕律師已入選上海市律協(xié)十一屆不動產(chǎn)征收（拆遷）業(yè)務研究委員會委員。

　　征收時戶籍不在冊的產(chǎn)權(quán)人（即戶外產(chǎn)權(quán)人）也可享有安置房的購買權(quán)

　　?爭議性質(zhì)

　　本案系一起私房征收補償利益的分割糾紛。因該戶選擇房屋安置，僅一套安置房，而兩名產(chǎn)權(quán)人均主張房屋安置，其中一名產(chǎn)權(quán)人在系爭房屋內(nèi)有戶口（以下簡稱為“戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人”），另一名產(chǎn)權(quán)人在系爭房屋內(nèi)沒有戶口（以下簡稱為“戶外產(chǎn)權(quán)人”）。一審法院判決安置房由戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和戶外產(chǎn)權(quán)人共同購買，各享有50%的權(quán)利。二審維持原判。

　　?主要人物關(guān)系

　　原產(chǎn)權(quán)人王某已故。原告王1與被告王2系王某的子女。被告王2與被告李1系再婚夫妻，被告王3系王2與前妻的兒子。其中，原告王1系戶外產(chǎn)權(quán)人，被告王2系戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人。

　　?案情簡介

　　系爭房屋系私房，原產(chǎn)權(quán)人為王某。王某去世后，經(jīng)繼承公證，房屋產(chǎn)權(quán)為原告王1與被告王2共同所有，產(chǎn)權(quán)登記在王1、王2名下。

　　王1、王2出生后均居住在系爭房屋內(nèi)。王1結(jié)婚后搬離系爭房屋并遷出戶口。王2在系爭房屋內(nèi)居住至第一次婚姻終結(jié)。王2再婚后，搬至李1處居住，直至征收。王3則搬至自己的母親處居住。征收前，系爭房屋處于長期空置的狀態(tài)。

　　征收時，系爭房屋內(nèi)有戶籍在冊人員三人，即王2、王3、李1。

　　征收過程中，王1委托王2為該戶的簽約代表。后王2選擇房屋安置，并在《放棄產(chǎn)權(quán)承諾書》上冒簽了王1的簽名、印章，以自己和李1為購房人與征收實施單位辦理了購房手續(xù)。

　　根據(jù)征收補償協(xié)議，該戶共獲得一套安置房及剩余貨幣20余萬元。

　　另，王1結(jié)婚后曾因他處私房拆遷獲得安置。王2與李1再婚后，李1曾按職工成本價購買了他處公房的產(chǎn)權(quán)。

　　因內(nèi)部分配有爭議，王1向法院提起訴訟，主張分得系爭房屋征收補償利益的一半，包括安置房50%產(chǎn)權(quán)以及剩余貨幣50%款項。

　　?法院判決

　　一審法院認為，系爭房屋權(quán)利人為王1、王2共同共有，被告王3、李1均享受過福利分房，也不是實際居住人，因此系爭房屋被征收的安置補償利益應歸王1、王2各半所有。被告王2擅自代王1簽署放棄購買產(chǎn)權(quán)安置房的承諾書，侵犯了王1的權(quán)利，現(xiàn)對王1要求分割系爭房屋協(xié)議內(nèi)安置補償款的一半，并獲得產(chǎn)權(quán)安置房屋中50%的份額，及所有貨幣補償?shù)囊话耄瑧跍试S。

　　王2、王3、李1不服一審判決，提起上訴。二審法院認為，本案中，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)系由王1、王2共同共有，故上述兩人可分得系爭房屋的征收補償利益，王3、李1系戶籍在冊人員，無權(quán)分得系爭房屋的征收補償利益。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，難以認定王2、王3、李1征收前在系爭房屋內(nèi)實際居住，故其主張可單獨分得與居住、搬遷相關(guān)的征收補償利益，本院難以支持。雖然征收中王1曾委托王2辦理征收的相關(guān)事項，但代理事項并不包括放棄產(chǎn)權(quán)承諾，現(xiàn)根據(jù)一審查明事實，王2向房屋征收部門提供的放棄購買產(chǎn)權(quán)安置房承諾書上王1的簽名系由王2擅自代簽，故不能據(jù)此認定王1放棄了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的購買權(quán)。一審法院根據(jù)系爭房屋由王1、王2共同共有，且兩人均不愿意放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋認購權(quán)的意思表示，判決系爭房屋的征收補償款及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)份額由王1、王2各半享有，并無不當。王2方提供的征收基地征收補償方案中規(guī)定，戶口不在被征收房屋內(nèi)的產(chǎn)權(quán)共有人不得單獨購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，現(xiàn)一審法院將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋判決由王1、王2按份共有，與上述征收補償方案的規(guī)定并不矛盾，王2方的相關(guān)上訴理由，本院不予采納。

　　?律師觀點

　　本人是王1一審、二審的代理律師。

　　本案爭議焦點主要有以下三個方面：

　　1、王1系戶外產(chǎn)權(quán)人，能否主張房屋安置。

　　2、王2系戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人，能否享有安置房的優(yōu)先購買權(quán)。

　　3、王1作為戶外產(chǎn)權(quán)人，能否主張房屋價值補償款以外的其他各項獎勵、補貼或費用。

　　目前，上海市征收國有土地上房屋的房屋安置政策，實行的是“一證一套”，即被征收戶（包括私房、產(chǎn)權(quán)房、公租房）每戶原則上只能選購一套安置房。有的征收地塊，明文規(guī)定了戶外產(chǎn)權(quán)人不得選購安置房；有的征收地塊僅規(guī)定戶外產(chǎn)權(quán)人不能單獨購房；還有的征收地塊對戶外產(chǎn)權(quán)人的購房資格沒有作出限制性規(guī)定。本案中，系爭房屋所在地塊的征收補償方案中，明確規(guī)定了戶外產(chǎn)權(quán)人不得單獨購買安置房。因此，在系爭房屋可以按照“一證一套”政策購買一套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，且征收補償方案沒有完全排除戶外產(chǎn)權(quán)人購房資格的情況下，原告王1雖為戶外產(chǎn)權(quán)人，但仍可享有安置房的購買權(quán)。

　　根據(jù)上海高院《房屋征收補償利益分割問題》，在安置補償對象人數(shù)較多，但可以分割或者購買的安置房數(shù)量有限的情況下，安置房應優(yōu)先用于保障在被征收房屋內(nèi)實際居住的被安置人。顯然，王2不能僅以其為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人為由，主張安置房的優(yōu)先購買權(quán)。庭審中，本代理人通過走訪居委會等方式搜集證據(jù)，證明王2及其家庭成員在征收前長期居住在他處，不屬于房屋的實際居住人。而該節(jié)事實，不但否定了王2享有安置房的優(yōu)先購買權(quán)，同時也是法院判定房屋價值補償款以外的其他獎勵、補貼和費用，應歸兩名產(chǎn)權(quán)人均等享有的事實依據(jù)。因此，在共有糾紛案件中，查明被征收房屋的居住情況，尤為重要。證據(jù)的收集方向、收集方法，也是反映代理律師辦案能力的一項體現(xiàn)。

　　本文摘要：私房征收,戶外產(chǎn)權(quán)人,戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人,安置房的購買權(quán),實際居住,征收補償利益分割,他處住房,戶口在冊人員,公平原則,上海動遷律師方燕,上海動拆遷專業(yè)律,上海拆遷律師

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