（魔都新房購買指南之一手房積分制購房政策解讀）

　　2021年7月23日上海又發(fā)布了提高房貸利率和五年內(nèi)贈予仍記入贈與人擁有的住房套數(shù)這兩個新政策，進一步提高了買房成本和買房門檻。

　　在上一篇《魔都新房購買指南之為什么要買上海一手房？》中我有講到一手房趨之若鶩的原因。

　　如果你有購房打算，一定要記住只要市場熱度不降下來，放在抽屜里的政策可能會層層加碼，更打得你措手不及。

　　唯一的解決之道就是用最短的時間買到一套房。

　　下面詳細介紹一下上海一手房購買規(guī)則。

　　積分規(guī)則詳見下圖：

　　由于入圍分數(shù)線是依照準售房源和130%的認籌上限決定的。

　　比如有100套準售房源，如果認籌不超過130組，那么就不會觸發(fā)積分，積分再低都能購買該樓盤。

　　如果超過130組，那么認籌者積分從高到低排序后確認第130組的積分為入圍分數(shù)線，入圍的的認籌者都能參與搖號。

　　值得注意的是，觸發(fā)積分的樓盤有5年的鎖定期，購房5年內(nèi)都不能出售房屋。這主要是為了打擊炒房投機客，穩(wěn)定市場預期，保護剛需人士。

　　積分制的出臺充分貫徹了國家“房住不炒”這一理念。

　　小胖看房、一房一萬等中都有估分小程序可以方便大家自我評估。

　　“社保月數(shù)”這一項可以通過“上海人社”App進行查詢，該記錄囊括了個人所有的社保繳納月數(shù)，最為準確。

　　假如評估下來積分不是很理想，也不代表沒有機會買到房子，請耐心往下看。

　　對照五個記分項，試著逐一尋找提高積分的辦法：

　　1.結婚

　　這個比較適合已經(jīng)有結婚打算的準夫妻。

　　當然，領證前務必提前問清楚對方是否5年內(nèi)有購房記錄、貸款記錄，否則還要被倒扣分或者增加購房成本。

　　另外還需要注意“夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”這個規(guī)定。

　　假如你的結婚對象3年內(nèi)離過婚的，那么要根據(jù)TA離異前家庭總套數(shù)確定是否有購房資格。

　　2.落戶

　　這個僅針對非上海戶口的購房者有意義。落戶本身要符合政策，難度略大，只能干瞪眼了。

　　3.把房子全部賣掉

　　由于5年內(nèi)有賣房記錄暫時不影響積分，把全部房子賣掉這樣的操作直接可以增加15分，效果立竿見影。

　　然而，隨著政策的不斷加碼，尤其是二手房貸款難以及二手房指導價的出臺，現(xiàn)在要出售二手房顯然不如前段時間那么容易了，除非下家有能力支付全款，否則完成交易的周期會很長。有機會另寫文章，此處就不展開了。

　　大家只要記住，只有等下家辦出產(chǎn)證，你的產(chǎn)調上才會顯示名下無房。如果控制不了交易周期，很容易錯過心儀的樓盤。

　　4.無解

　　5年內(nèi)有購房記錄，神仙也救不了你，只好等滿5年以后再看看那時候的政策了。

　　5.尋找社保系數(shù)較高的樓盤

　　每個樓盤設置的系數(shù)會有所不同。系數(shù)越高對基礎分低的購房者比較友好，對社保系數(shù)低的購房者不利。

　　值得注意的是不要單純因為自己的基礎分低就直接放棄，實際上還有可以撿漏的機會。這部分我將結合實際認籌的案例進行講解。

　　自推行積分制以來，入圍分上至112.8分（復興瓏御）下至30.5分（金地嘉悅灣，沒有觸發(fā)積分）。

　　對不同樓盤的基本情況和入圍分進行深入研究可以發(fā)現(xiàn)這么幾個規(guī)律：

　　1.樓盤越稀缺，分數(shù)越高。

　　2.準售房源套數(shù)越少，分數(shù)越高。

　　這里不得不談一談復興瓏御。

　　該樓盤地處老西門板塊，堪稱是市中心中的市中心，離新天地、淮海路、人民廣場、南京路商圈都很近，更有8號和10號兩條地鐵線加持。

　　此次上市僅有47套準售房源，戶型均為194平。

　　當然，還有我們前文提到過的倒掛問題。倒掛現(xiàn)象嚴重，開盤價格13.6萬，二手房均價高達20萬。

　　按按計算器就能感受到為什么它能刷新積分記錄。

　　再比如唐鎮(zhèn)板塊的融創(chuàng)未來金融城6月同時推出了A和C兩個地塊，單價同為元/平，套數(shù)分別為302套和437套，入圍分數(shù)線分別為56.28分和61.3分。

　　盡管這兩個地塊都是融創(chuàng)進行統(tǒng)一規(guī)劃的，但是由于C地塊的配套設施更好，所以C地塊更受歡迎，從而導致C地塊是入圍分數(shù)線更高。

　　結合對上述兩個樓盤的分析，不難發(fā)現(xiàn)影響入圍分的因素包括:價格倒掛情況、居住體驗（界面、交通、基礎配套設施等）、準售套數(shù)三個。

　　這三個因素正是需要大家在購房前認真考量的。

　　認籌周期一般在一個月左右，主要包括提交認籌資料、搖號、開盤三個階段。

　　提交認籌資料自開發(fā)商公告之日起，一般為7天。

　　如果超過認籌上限130%將觸發(fā)積分，房管局會對認籌資料進行審核，并最終確認入圍分數(shù)。

　　隨后，開發(fā)商會將入圍名單交到公證處生成搖號順序。

　　開盤當天，入圍人員五個一組進入選房區(qū)進行選房，直到所有房源售罄為止。

　　如果還有剩余房源則由未入圍人員根據(jù)積分高低依次進行選房，這里就有撿漏的機會。

　　開盤當天沒有售罄的樓盤雖然少，但也切切實實存在。

　　如果你發(fā)現(xiàn)了尚未售罄的樓盤，也不要高興得太早。

　　在一手房被瘋搶的當下，假如開盤當天還有剩余，那么該樓盤大概率都有重大缺陷，購買時必須考慮清楚。

　　答案是否定的。

　　講完積分和認籌規(guī)則，可能有些人會過于樂觀，但實際分高也不等于你就能如愿買到心儀的房子。

　　首先，同一時間段只能認籌一個樓盤。

　　今年上海主要采取集中批量入市的方式供應新建商品住房。目前，已經(jīng)推出了三批。

　　由于相同批次認籌時間接近，因此同批次只能選擇一個樓盤進行認籌。

　　此外，一旦認籌購房者的名額就會在系統(tǒng)中被鎖定，直到樓盤開盤后才會解鎖。

　　也就是說，可能你前期看中4個樓盤覺得都不錯，但如果它們都集中在一個時間段上市，那么你只能優(yōu)中選優(yōu)。

　　這個規(guī)定的積極意義在于會分流同類型購房者，更大大降低了投機的可行性，對穩(wěn)定市場預期有十分積極的作用。

　　其次，搖號順序存在運氣成分。

　　由于認籌上限為130%，也就是說100套房源會有至少130組入圍（同分情況下同時入圍）。

　　假設100套房源在第120組時售罄，那么第121組之后的購房者甚至都沒機會選房子。

　　第三，即使搖到了前120組，可能還會遇到預算不夠、沒有選到理想的戶型、樓層等不得不放棄選房的情況。

　　由此可見，選擇認籌哪個樓盤很關鍵。下一篇將分享一下選盤的心得，歡迎關注。

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