（積分落戶(hù)又帶來(lái)5400張改善房票）

　　原創(chuàng)房小評(píng)中國(guó)房評(píng)報(bào)道2022-07-2215:38發(fā)表于天津

　　日前，北京市2022年度積分落戶(hù)名單公示結(jié)束，共有6006人擬獲得落戶(hù)資格。

　　這6006人當(dāng)中，有5400人通過(guò)“職住區(qū)域”項(xiàng)獲得了，平均高達(dá)9.02分，同比提高30%。

　　過(guò)去三年，北京市積分落戶(hù)成功人群的“職住區(qū)域”項(xiàng)目平均得分分別為：4.51分、6.93分、9.02分。

　　按照北京市2022年度積分落戶(hù)政策內(nèi)容，“職住區(qū)域”項(xiàng)內(nèi)容及積分規(guī)則為：

　　在本市城六區(qū)之外其他行政區(qū)自有住所居住的，且取得落戶(hù)資格后應(yīng)當(dāng)在該自有住所落戶(hù)，每滿(mǎn)1年加2分；

　　滿(mǎn)足上述條件且在本市城六區(qū)之外其他行政區(qū)工作的，每滿(mǎn)1年加3分。以上情況，最高加12分。

　　以此推算，2022年度擬獲得北京積分落戶(hù)資格的擁有“職住區(qū)域”的5400人當(dāng)中，在城六區(qū)外擁有住房的最短時(shí)間不低于2年。

　　北京戶(hù)口關(guān)系到孩子上學(xué)，很多“北漂”族渴望落戶(hù)北京。由于北京積分落戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，2022年申報(bào)人當(dāng)中僅有4.91%的幸運(yùn)兒入選，因此在增加積分的競(jìng)爭(zhēng)上也是白熱化。每一項(xiàng)項(xiàng)都被積分落戶(hù)人群充分利用，有人甚至賣(mài)掉了城六區(qū)的房子專(zhuān)門(mén)到城六區(qū)外買(mǎi)小戶(hù)型的二手房，專(zhuān)門(mén)為積分落戶(hù)所用，這些小房子也得了一個(gè)綽號(hào)：落戶(hù)房。

　　按規(guī)定，擁有“職住區(qū)域”成功獲得積分落戶(hù)資格的，在落戶(hù)的時(shí)候應(yīng)該將戶(hù)口落在這套城六區(qū)外的房產(chǎn)上。

　　擁有北京戶(hù)口后，家庭可以購(gòu)買(mǎi)2套住房，也就是說(shuō)上述成功落戶(hù)的家庭將新增一張房票。

　　此外，2022年度擬獲得積分落戶(hù)資格的6006人平均年齡40.8歲，平均在京工作時(shí)間16.7年；大專(zhuān)及以上學(xué)歷占比超過(guò)96%，本科及以上學(xué)歷占比約72%；從事科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)及文化產(chǎn)業(yè)工作人員占比53.9%，高新技術(shù)企業(yè)工作人員占比36%。

　　把上述擬獲得2022年度積分落戶(hù)資格人群的年齡、學(xué)歷、職業(yè)特征與職住區(qū)域進(jìn)行合并分析的話，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：

　　2022年度擬取得積分落戶(hù)資格的人正處于第二次置業(yè)（改善置業(yè)）的年齡，部分人因孩子上學(xué)會(huì)有學(xué)區(qū)房需求；他們的高學(xué)歷特征和所從事職業(yè)特征決定了他們對(duì)高品質(zhì)生活充滿(mǎn)向往，便利的交通、繁榮的商業(yè)配套、高品質(zhì)的園林綠化等社區(qū)環(huán)境，以及現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的房子，會(huì)對(duì)他們有吸引力。

　　假設(shè)5400個(gè)擁有“職住區(qū)域”的準(zhǔn)成功落戶(hù)人群未來(lái)打算買(mǎi)一套新房的話，他們對(duì)新房的偏好會(huì)遵循上述的簡(jiǎn)單客戶(hù)分析。除此之外，他們的購(gòu)買(mǎi)能力，也是需要分析的指標(biāo)。

　　購(gòu)買(mǎi)能力可以從積分落戶(hù)的“納稅”項(xiàng)目中進(jìn)行觀察。

　　按照2022年度北京市積分落戶(hù)“納稅”項(xiàng)內(nèi)容規(guī)定：

　　連續(xù)3年納稅，綜合所得個(gè)人年納稅額達(dá)到10萬(wàn)元，每1年2分，最高不超6分。

　　按照個(gè)人所得稅適用稅率，年納稅10萬(wàn)元對(duì)應(yīng)的稅前年收入約為56萬(wàn)元。

　　如果積分落戶(hù)人士為家庭人群，夫妻雙方有一方滿(mǎn)足稅前年收入56萬(wàn)元，那么家庭稅前年收入一般會(huì)在100萬(wàn)元以上。

　　如果這樣的家庭每年能將50萬(wàn)元進(jìn)行儲(chǔ)蓄，在40歲左右的年齡，一般家庭儲(chǔ)蓄在300萬(wàn)-500萬(wàn)元，如果貸款500萬(wàn)元20年還清，每個(gè)月還貸3.7萬(wàn)元左右，這樣在沒(méi)有父母雙方支持的情況下，家庭可負(fù)擔(dān)的新房?jī)r(jià)格在1000萬(wàn)元左右。

　　如果上述5400人在未來(lái)2-3年內(nèi)陸續(xù)都會(huì)買(mǎi)一套新房，這就是540億元的一個(gè)大市場(chǎng)。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，該如何抓住這540億元的機(jī)會(huì)呢？

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　　關(guān)注就業(yè)所在地

　　上海、南京等城市陸續(xù)放松了落戶(hù)條件，北京目前落戶(hù)條件較為嚴(yán)格，而且每年新增人口為負(fù)數(shù)，因此積分落戶(hù)成功人群應(yīng)該是房企重點(diǎn)關(guān)注的新增購(gòu)房人群。因?yàn)榇蟛糠秩嗽诮?jīng)濟(jì)條件允許的情況下，都會(huì)將積分落戶(hù)成功作為人生一件大喜事，既然在北京落戶(hù)成功，就想“有恒產(chǎn)者有恒心”，很多人會(huì)買(mǎi)房來(lái)開(kāi)啟自己在北京的全新生活。

　　如上所述，2022年度擬取得積分落戶(hù)資格的人群職業(yè)主要分布在科學(xué)研究、文化產(chǎn)業(yè)、技術(shù)服務(wù)、高新企業(yè)，占全部積分落戶(hù)成功人群的90%。抓住這四大產(chǎn)業(yè)的分布地，在這附近拿地，當(dāng)然是房企在北京拓展的首選。

　　例如，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)主要在海淀區(qū)北部，文化產(chǎn)業(yè)主要在朝陽(yáng)區(qū)東部，高新企業(yè)主要在經(jīng)開(kāi)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)總部基地等地。

　　2022年度擬獲得落戶(hù)資格的6006人來(lái)自4434家單位，房企應(yīng)該關(guān)注這些企業(yè)名單，按圖索驥，做好客戶(hù)調(diào)研，由此指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)在北京的拿地布局。

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　　關(guān)注改善居住需求

　　6006個(gè)擬獲得北京市2022年度積分落戶(hù)資格的人當(dāng)中，有5400人是在城六區(qū)外居住的，他們拿到戶(hù)口后，如果要改善居住會(huì)選擇什么樣的房子？

　　如上所述，我們簡(jiǎn)單分析了一些積分落戶(hù)成功人群的年齡、職業(yè)、收入、學(xué)歷特征，房企應(yīng)該更具體、更細(xì)致地進(jìn)行分析。從上述特征來(lái)看，這些成功落戶(hù)的人群在北京市屬于中等收入人群，未來(lái)買(mǎi)房以剛改、再改需求為主。

　　綜合來(lái)看，這些人對(duì)房產(chǎn)總價(jià)接受能力有上限，例如1000萬(wàn)元的套總價(jià)是一個(gè)價(jià)格敏感點(diǎn)，三室和四室，面積在120-150平米的改善戶(hù)型比較有市場(chǎng)。

　　根據(jù)中原的一份報(bào)告，41-50歲的購(gòu)房者優(yōu)先選擇120-144平方米的產(chǎn)品，側(cè)重考慮兩代、三代同住。40歲上下的人群，正處于上有老下有小的階段，可能有兩個(gè)孩子，三代同堂。

　　除此以外，還要區(qū)分積分落戶(hù)成功人群買(mǎi)房是屬于新購(gòu)，還是賣(mài)舊換新。獲得北京戶(hù)口，對(duì)于大部分積分落戶(hù)成功的家庭來(lái)說(shuō)，等于多了一張房票，如何吸引這些人群使用這張房票，還是取決于房企產(chǎn)品的吸引力。

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　　　　　　高端化是個(gè)趨勢(shì)

　　　　　　從今年上半年北京樓市成交結(jié)果來(lái)看，高端化是個(gè)趨勢(shì)。

　　　　　　例如，四房戶(hù)型成交套數(shù)占比達(dá)到了18%，比去年提高了4個(gè)百分點(diǎn)，這一趨勢(shì)還在迅速上升。

　　　　　　140平米以上戶(hù)型成交套數(shù)占比提高到了17%，比去年提高了5個(gè)百分點(diǎn)。90平米以下戶(hù)型成交占比從去年的59%迅速下降到45%。

　　　　　　北京市新房成交當(dāng)中，套總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的有3438套，同比提高25.7%。

　　　　　　在擬取得2022年度北京市積分落戶(hù)資格的人群當(dāng)中，高端改善需求是一個(gè)確定性需求。因?yàn)樗麄兊钠骄挲g到了40歲左右，相當(dāng)一部分人群在45歲以上，這些人群已經(jīng)屬于人生第三次置業(yè)（享受型），他們要么不買(mǎi)房，要買(mǎi)就是大戶(hù)型、高端項(xiàng)目。

　　　　　　因此，如何抓住積分落戶(hù)人群的高端購(gòu)房需求，是當(dāng)前北京在售高端改善項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)工作。

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　　產(chǎn)品要出新出彩

　　同時(shí)，由于大部分積分落戶(hù)人群都已經(jīng)至少買(mǎi)過(guò)一次房，買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)較為豐富，而且這些人平均年齡40歲左右，屬于知識(shí)和社會(huì)經(jīng)歷都比較豐富的人群，再次改善買(mǎi)房，對(duì)產(chǎn)品比較挑剔，個(gè)性化需求也比較多。

　　為此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從以下方面入手，產(chǎn)品出新出彩，以求打動(dòng)客戶(hù)：

　?、倬W(wǎng)紅示范區(qū)、爆款售樓處的存在是非常必要的。但是，并非一味簡(jiǎn)單地加成本、提售價(jià)，而是要深入調(diào)研、精準(zhǔn)定位，真正打動(dòng)目標(biāo)客群心動(dòng)的點(diǎn)。比如在地化創(chuàng)新，有助于差異化定位，突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，滿(mǎn)足高端置業(yè)者的個(gè)性化審美。

　?、趹?hù)型設(shè)計(jì)要更加人性化，滿(mǎn)足多人口家庭每個(gè)人的需求升級(jí)和成長(zhǎng)型家庭的變化。

　　比如主臥套房“社交化”，很多高端改善產(chǎn)品的主臥已經(jīng)不只有臥室功能，大飄窗、沙發(fā)區(qū)、衣帽間、梳妝臺(tái)、雙臺(tái)盆、浴缸應(yīng)有盡有。

　　再如兒童房與書(shū)房、多功能房的良好互動(dòng)，有助于家長(zhǎng)照看、監(jiān)督。兒童房具有可變性，隨著孩子年齡變化，可以從互動(dòng)型轉(zhuǎn)為獨(dú)立私密型。

　　③精裝修是購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)最直觀的感受。大師設(shè)計(jì)、高品質(zhì)精裝投入是必不可少的。但要獲得這些買(mǎi)房人認(rèn)可，不能僅靠品牌堆砌，審美品味、家的舒適觀感、個(gè)性創(chuàng)意都不能少。

　　④個(gè)性化需求滿(mǎn)足。這批高收入人群見(jiàn)多識(shí)廣，有些有著自己的收藏愛(ài)好，有些喜歡買(mǎi)包買(mǎi)鞋，有些喜歡品紅酒，或者西式開(kāi)放式廚房。因此，在空間中適時(shí)展現(xiàn)這些貼心的預(yù)留空間，比如隱藏收納柜、西廚島臺(tái)、紅酒吧臺(tái)……就更有可能俘獲買(mǎi)房人的心。

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