（不用收樓，就能落戶(hù)讀書(shū)，親，來(lái)番禺抄作業(yè)?。?/p>

　　文：園長(zhǎng)

　　最近在搞孩子轉(zhuǎn)學(xué)的事情，火特別大，新開(kāi)學(xué)校，高年級(jí)開(kāi)班得湊人數(shù)，愿意湊的倒是多，但是很多人沒(méi)收樓啊，沒(méi)收樓就不能開(kāi)冊(cè)入戶(hù)，教育局不認(rèn)，人數(shù)不夠，就開(kāi)不了。

　　沒(méi)錯(cuò)，我買(mǎi)了個(gè)寂寞，天天在群里求人，轉(zhuǎn)學(xué)接龍了解一下，做做氛圍組問(wèn)題也不大，以后多個(gè)選擇啊娃，來(lái)來(lái)，我們接龍一下吧

　　沒(méi)用，沒(méi)用，沒(méi)用！愿意轉(zhuǎn)的沒(méi)收樓幫不上，已收樓的人數(shù)湊不夠！！就算本愚公再垂死掙扎，也是一樣搬不動(dòng)開(kāi)冊(cè)入戶(hù)的萬(wàn)重大山?。《?，接下來(lái)，東部教育扯皮會(huì)是常態(tài)，因?yàn)闊岽蠹以蚜速I(mǎi)，房子賣(mài)的越多，未來(lái)讀書(shū)就會(huì)越緊張，維權(quán)也會(huì)越多。

　　如果你對(duì)學(xué)位時(shí)間卡的很緊，不建議看東部，建議看番禺，因?yàn)樽蛱煊蟹畼I(yè)主告訴我：番禺只要學(xué)位夠，馬上買(mǎi)房趕得上今年入戶(hù)就可以讀書(shū)的。

　　馬上買(mǎi)房馬上入戶(hù)趕得上招生就能馬上讀書(shū)？？

　　不信邪的本園，馬上去番禺看了房，跟開(kāi)發(fā)商了解，并且打電話(huà)問(wèn)了番禺教育局和派出所，是真的！?。≈灰W(wǎng)簽后查冊(cè)能查到，就可以去派出所遷移戶(hù)口，人戶(hù)一致趕得上當(dāng)年招生，那就可以當(dāng)年讀書(shū)，理論上現(xiàn)在買(mǎi)，4月網(wǎng)簽，加市內(nèi)遷移，5月招生前搞定，完全趕得上今年上學(xué)。

　　關(guān)鍵是不用等收樓啊，想到這里，我真的又忍不住又把某臨收樓才能開(kāi)冊(cè)入戶(hù)的規(guī)定，問(wèn)候了100遍?。?/p>

　　就憑這點(diǎn)，即買(mǎi)，即網(wǎng)簽，即開(kāi)冊(cè)入戶(hù)即讀書(shū)，番禺就能把黃埔天河南沙秒一個(gè)身位啊。聽(tīng)著是不是跟買(mǎi)二手差不多？

　　沒(méi)錯(cuò)。所以，急著孩子讀書(shū)的，對(duì)教育有點(diǎn)追求的，看番禺。

　　番禺找學(xué)位，也就星瀚落定9年一貫制廣外附和學(xué)位不緊張，星瀚這個(gè)盤(pán)，以前我覺(jué)得它雖然帶名校，但周邊不算成熟，可以買(mǎi)，不過(guò)也就還行，但經(jīng)歷了吃了東部維權(quán)的瓜，轉(zhuǎn)學(xué)轉(zhuǎn)個(gè)寂寞之后，才發(fā)現(xiàn)，小看了小看了。

　　你說(shuō)，鬼能知道，就9年一貫制名校+網(wǎng)簽就可以開(kāi)冊(cè)，星瀚就能逆轉(zhuǎn)翻盤(pán)，連租金都能拉高呢？？對(duì)，你沒(méi)想明白，我開(kāi)始也沒(méi)想明白，房產(chǎn)知識(shí)真的也是要不停刷新不停被教育不停學(xué)習(xí)??！

　　你之前想的是不是，星瀚這個(gè)地方，不就是孩子讀書(shū)自住嘛，22號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)可租的選擇多，沒(méi)啥外來(lái)需求，租金應(yīng)該上不去。

　　錯(cuò)了??！由于番禺網(wǎng)簽就可以開(kāi)冊(cè)入戶(hù)讀書(shū)，那么，很多還沒(méi)有收樓但是孩子要讀書(shū)的家長(zhǎng)，租房就是剛性需求，但是第一批收樓的只有幾百戶(hù)，扣掉自住的，拿出來(lái)的放租的并不多，這種情況下，租金是不是房東說(shuō)了算？？所以當(dāng)初買(mǎi)星瀚的人，也沒(méi)想到租金回報(bào)的是這個(gè)邏輯吧……

　　走眼了走眼了，說(shuō)回星瀚。

　　星瀚是地鐵22號(hào)線(xiàn)陳頭崗車(chē)輛段上蓋，大約4300戶(hù)，帶公辦24班幼兒園，45班中小學(xué)，學(xué)校也是公辦，9年一貫制中小學(xué)廣外附校，今年移交教育局，不出意外的話(huà)，9月開(kāi)學(xué)（具體以教育局公示為準(zhǔn)）。

　　園長(zhǎng)認(rèn)為，這個(gè)盤(pán)，適合以下幾種群體

　　第一，適合急迫切上學(xué)的買(mǎi)房同學(xué)，300多萬(wàn)上車(chē)讀書(shū)，同價(jià)選個(gè)老破小二手，不如買(mǎi)個(gè)能上班的名校新房。

　　第二，西部上班，兼顧教育提升居住品質(zhì)的改善同學(xué)。

　　第三，適合西部的老破小，資產(chǎn)置換同學(xué)

　　第四，適合番禺對(duì)學(xué)位有確定性需求的改善同學(xué)

　　第五，珠城琶洲同學(xué)，急用學(xué)位的，可以與東部對(duì)比。

　　第一就不用講了，如果你急用學(xué)位的時(shí)候，番禺能搞定。

　　番禺網(wǎng)簽就可以開(kāi)冊(cè)入戶(hù)，理論上只要你足夠主動(dòng)買(mǎi)房入戶(hù)了，番禺教育局就可以在戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)里排查出當(dāng)年適齡小朋友的數(shù)據(jù)，教育計(jì)劃安排上能走到前面。而東部呢，一般年中和年底是收樓節(jié)點(diǎn)，業(yè)主5-7月完成了入戶(hù)后發(fā)現(xiàn)，3月4月，教育局的安排就已經(jīng)做好了，怎么可能不維權(quán)扯皮？？

　　第二三四，西部上班同學(xué)，不用往東看！

　　東部確實(shí)紅，但是西部是工作的主場(chǎng)，如果買(mǎi)在東部，每天2-3個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間非常痛苦，意味著你人生最好的年份都在奔波中沒(méi)有幸福感，每套新房的持有周期是5-8年（收樓2年，拿證1年，限售2年，拿證5年免增值稅），假設(shè)32歲能買(mǎi)房，8年之后就是40歲，40歲之后跟40歲之前能比么？？沒(méi)人能保證未來(lái)10年后樓市的邏輯，抓住自己能住的，才是對(duì)的。

　　說(shuō)說(shuō)星瀚適合哪些西部同學(xué)。

　　星瀚屬于南站板塊，南站是廣州最重要的交通樞紐之一，交通樞紐的目的就是疏導(dǎo)人流，通達(dá)性及其重要，要手抓四方，方便各地區(qū)的人來(lái)南站。南站方便，意味著，一站之隔的星瀚去這些地方也很方便。

　　園長(zhǎng)拉了一個(gè)星瀚的交通輻射圖，你可以看看，星瀚（南站板塊），通過(guò)地鐵，跟西部所有的概念區(qū)關(guān)系都極近，以下這些區(qū)域上班的同學(xué)，星瀚都是可以考慮的。

　　和海珠創(chuàng)新灣的鏈接是靠2號(hào)線(xiàn)，和白鵝潭，番禺廣場(chǎng)是靠22號(hào)線(xiàn)，和番禺南站，萬(wàn)博，大學(xué)城和創(chuàng)新城，順德北滘是7號(hào)線(xiàn)，和千燈湖是靠22號(hào)線(xiàn)和廣佛線(xiàn)。

　　大概測(cè)算了一下星瀚通過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)通/待開(kāi)通的地鐵公路去往各區(qū)的時(shí)間，大概可以參考一下。

　　以上區(qū)域，在意孩子教育的，可以買(mǎi)南站的星瀚tod，相對(duì)學(xué)位沒(méi)那么緊張，生源穩(wěn)定，也有名校廣外附的9年一貫制加持，相比海珠荔灣的老舊二手，還是要優(yōu)勢(shì)很多的。

　　至于珠城同學(xué)，著急孩子上學(xué)的可以看，不著急的你們自己對(duì)比。

　　說(shuō)說(shuō)星瀚的產(chǎn)品。

　　星瀚在賣(mài)85-112的平層，98-107的復(fù)式戶(hù)型，但是，聽(tīng)聞馬上要出70多方的小戶(hù)型，園長(zhǎng)覺(jué)得，有兩個(gè)群體可以重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)盤(pán)，第一，預(yù)算300萬(wàn)左右有娃讀書(shū)的同學(xué)，第二，預(yù)算適中，家里孩子，人口多的同學(xué)。

　　第一個(gè)是，現(xiàn)在西部的超小戶(hù)型現(xiàn)在極少見(jiàn)，貨量不多，整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)什么挑選的空間，你不看，錯(cuò)過(guò)了就錯(cuò)過(guò)了。

　　第二，星瀚的復(fù)式是真復(fù)式（廣州2018年之后，就不批復(fù)式了，如果復(fù)式，架空層是要算面積的），星瀚規(guī)劃批的早，魔術(shù)面積很多，園長(zhǎng)自己手癢拉了一下，98復(fù)式正常3房，但是裝修架空層上面還可以隔一個(gè)主臥和小書(shū)房，4個(gè)正常大小的房間和一個(gè)小書(shū)房。

　　107復(fù)式空間更大更規(guī)整，入戶(hù)可以做茶室/麻將房/兒童游樂(lè)間，樓上架空層也可以隔出主臥，大書(shū)房/孩子房和衣帽間，接近5個(gè)正常房間可以利用。

　　假如家里人多，2老+2中+2小，房間多是硬性需求，同等情況下，換在其他區(qū)域，大概至少120平以上，按照市區(qū)4-5萬(wàn)均價(jià)，總價(jià)差接近100萬(wàn)，這樣看，復(fù)式107的性?xún)r(jià)比還OK。

　　戶(hù)型圖大概感受一下

　　最后，說(shuō)說(shuō)星瀚的居住方便性和未來(lái)價(jià)值。

　　星瀚附近還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，相比起其他區(qū)域確實(shí)沒(méi)那么好看，但是我們買(mǎi)房是必須要取舍的，要根據(jù)你自己的需求來(lái)，它的教育和交通是最大優(yōu)勢(shì)，配套呢，園長(zhǎng)認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的自給自足的士多和肉菜市場(chǎng)基本沒(méi)問(wèn)題，大商業(yè)可以通過(guò)地鐵去南站，漢溪長(zhǎng)隆，萬(wàn)博番廣和未來(lái)的白鵝潭太古里商業(yè)，都是15-30分鐘地鐵，問(wèn)題是不大的。

　　在能解決孩子讀書(shū)，自己上班的基礎(chǔ)前提前提下，園長(zhǎng)覺(jué)得可以守南站。

　　南站的交通路網(wǎng)已經(jīng)打通，另外，南站也是番禺在大灣區(qū)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。

　　其一，通過(guò)南大干線(xiàn)，番禺內(nèi)部互聯(lián)，去所有的概念區(qū)都很方便，比如南站長(zhǎng)隆，萬(wàn)博，創(chuàng)新城和汽車(chē)小鎮(zhèn)

　　其二，南站板塊的交通已經(jīng)拉通了廣州市內(nèi)天河海珠荔灣甚至南沙區(qū)域，廣州南部西部北部重要節(jié)點(diǎn)也都通過(guò)南站

　　其三，南站是撬動(dòng)佛山的重要支點(diǎn)，佛山的千燈湖，三山新城和北滘3個(gè)重要產(chǎn)業(yè)中心都靠近接近南站

　　其四，也是最重要的一點(diǎn)，萬(wàn)博已接近成型，番禺政府開(kāi)始開(kāi)發(fā)南站了（南站土地收儲(chǔ)是最多的）！！

　　所以，能住能守，南站還是有希望的。

　　而22號(hào)線(xiàn)是串聯(lián)廣州老城的副中軸線(xiàn)（18號(hào)線(xiàn)是廣州的灣區(qū)中軸線(xiàn)主線(xiàn)，鏈接新城）從白云機(jī)場(chǎng)，到白云棠溪站，到廣州火車(chē)站，到白鵝潭，到南站，番禺廣場(chǎng)，慶盛，到東莞，到深圳，長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值也很大，并不亞于18號(hào)線(xiàn)。

　　所以，星瀚的買(mǎi)入，其問(wèn)題不大

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