（房票還有嗎？深戶買房需滿3年，兩套房夫妻離婚3年內(nèi)不能再購房）

　　7月15日一早，傳聞半月之久的深圳樓市新一輪調(diào)控的靴子終于落下。

　　深圳市住建局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市市場監(jiān)管局、深圳市公安局、深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下簡稱《通知》），推出八項措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市，將深戶購房門檻從落戶即可購房，升級為“落戶滿3年，且在深連續(xù)繳納3年社?；騻€稅”，讓一些落戶時間不足的準(zhǔn)置業(yè)者驚呼“沒了房票”。

　　新版“深八條”的出臺，對置業(yè)者而言究竟會產(chǎn)生怎樣的影響？對已經(jīng)連續(xù)高位運轉(zhuǎn)數(shù)月的深圳樓市而言，能否起到明顯“降溫”作用？這份涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容的樓市調(diào)控新政，是否會改變深圳樓市當(dāng)前格局？南都記者連線深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等多位業(yè)內(nèi)專業(yè)詳解此次推出的新版“深八條”。

　　政策：限購升級，落戶三年＋三年社保才有“房票”

　　此次新政中最受關(guān)注的，當(dāng)屬提高購房門檻的相關(guān)內(nèi)容。新版“深八條”要求，適當(dāng)調(diào)整戶籍居民購房條件，規(guī)定社保和個稅繳納時間，在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。

　　深圳市住建局表示，近幾年，深圳市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。

　　此次新政提出，對于夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。對此，深圳市住建局表示，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　解讀：意在“保障剛需、抑制投機”

　　對此，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒直言此舉意在“保障剛需、抑制投機”?！笆菍ξ覀儜艏用褓彿空叩耐晟啤?，王鋒表示，之前深圳戶籍購房政策是入戶即可購房，而且家庭可以購兩套房，單身購一套房，這次提高了年限，是考慮到深圳入戶比較便捷，大專以上就可以，因此出現(xiàn)了一些借助入戶進(jìn)行市場炒作的問題?！斑@個政策應(yīng)該說針對性是非常強的”。

　　此外，對于“假離婚”炒房的市場亂象，此次新版“深八條”也進(jìn)行了針對性的“補漏”。對此，王鋒認(rèn)為，“這個政策既人性化，但是對借助離異炒房有一定的抑制作用”，他表示，離婚三年以內(nèi)，購房套數(shù)跟離婚前的家庭購房情況要結(jié)合起來，如果說家庭已經(jīng)有兩套房了，那么三年內(nèi)你是不能再購房的。如果家庭已經(jīng)有一套房，那么離婚后，無房的一方還是可以再購一套房，所以這個政策既人性化，但是對借助離異炒房有一定的抑制作用。

　　改變：非首套買公寓，首付提高⊥1110⊥個點

　　為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用，保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢變化，深圳此次對差別化住房信貸政策也作了進(jìn)一步完善，新政提出，合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。

　　依據(jù)此次發(fā)布的新版“深八條”要求，新政購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　換言之，對于購買普通住宅的置業(yè)者，無論是首套、二套，還是深圳市內(nèi)無房但有貸款記錄的，信貸政策均與過往保持一致。但對于購買公寓等非普通住宅的置業(yè)者，貸款首付比例均在原有基礎(chǔ)上增加了10個點。對此，王鋒解讀認(rèn)為，此舉目的是為了將購買普通住房和非普通住房區(qū)別開，“對于非普通住房提高了10個百分點，這在全國目前來看，應(yīng)該說是跟北京上海的一些相關(guān)政策看齊”。

　　稅收：二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限“2改5”

　　此次樓市調(diào)控新政，也從稅收的角度提出了調(diào)控要求。深圳住建局對此解讀表示，深圳市現(xiàn)行存量住房交易計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近二手房市場真實成交價格。“近一年來，深圳市成交的商品住房中，換手率較高。現(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對當(dāng)前二手市場過熱起到抑制作用”，深圳市住建局方面稱。

　　王鋒表示，之前深圳對于房地產(chǎn)市場調(diào)控長期采用的是增值稅是按照5年內(nèi)要全額征收的標(biāo)準(zhǔn)，對5年以上的普通住房免征收。但是在2015年國家去庫存政策的作用下，國家稅務(wù)總局將時間調(diào)整到了2年，對樓市的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。但是從2016年開始，房價持續(xù)上漲，國家也加大了調(diào)控的力度，這個政策如果還按照兩年來征收增值稅的話，對樓市的炒房、投機的抑制作用就沒有發(fā)揮出來。

　　“深圳這次結(jié)合市場形勢的變化，率先全國把增值稅的政策恢復(fù)到5年，一方面增加了樓市投機炒作的交易成本，會對投機炒作起到明顯的抑制作用，另外一個方面也給全國其他的熱點城市，特別房價漲的比較快的城市作出示范，發(fā)揮地方政府的主體作用，結(jié)合自己的實際，充分運用經(jīng)濟(jì)手段，特別是稅收手段，加強樓市的調(diào)控，抑制投機炒作”，王鋒說。

　　執(zhí)行：10月15（含）日之后網(wǎng)簽，執(zhí)行新政

　　記者了解到，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局在隨后發(fā)布的相關(guān)政策解讀中表示，深圳市將于7月15（含）日起對房地產(chǎn)交易增值稅征免年限稅收政策進(jìn)行調(diào)整，執(zhí)行時間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準(zhǔn)。

　　國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局方面表示，調(diào)整后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。執(zhí)行時間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準(zhǔn)，即7月14（含）日以前網(wǎng)簽的買賣合同，均執(zhí)行原先的稅收政策；7月15（含）日以后網(wǎng)簽的買賣合同，均執(zhí)行新的稅收政策。

　　更新二手住房交易計稅參考價格

　　在發(fā)揮稅收調(diào)控作用方面，此次新政還提出，根據(jù)市政府的工作部署，深圳市將于2020年7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進(jìn)行例行更新。

　　存量房計稅參考價格是稅務(wù)機關(guān)依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，對納稅人申報的存量房交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由時，進(jìn)行核定的一種參考評估價格。

　　存量房計稅參考價格由深圳市不動產(chǎn)評估中心根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場變化情況批量評估產(chǎn)生。

　　為使計稅參考價格更準(zhǔn)確反映市存量房交易市場的真實情況，深圳市將于7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進(jìn)行更新調(diào)整。

　　執(zhí)行時間以納稅人在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準(zhǔn)，即7月14（含）日以前網(wǎng)簽的買賣合同，均執(zhí)行原先的稅收政策；7月15（含）日以后網(wǎng)簽的買賣合同，均執(zhí)行新的稅收政策。

　　免征“豪宅稅”需總成交價低于750萬元

　　為使我市住房標(biāo)準(zhǔn)更符合市場實際，本通知對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　對此，深圳市住建局表示，制定這條政策的背景是：我市目前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)只考慮了容積率和面積兩個指標(biāo)，從今年上半年房地產(chǎn)市場偏熱的情況來看，有必要增加價格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。

　　新房銷售：優(yōu)先滿足無房居民家庭

　　進(jìn)來，深圳樓市熱點片區(qū)部分樓盤因區(qū)位、學(xué)位等因素，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。為此，此次新政提出，對社會關(guān)注度高、預(yù)計購房人數(shù)多的熱點樓盤，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理，打擊高評高貸炒房

　　目前，深圳房地產(chǎn)市場中的買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現(xiàn)“三價合一”，容易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。因此，此次新政規(guī)定：進(jìn)一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　深圳市住建局表示，下一步，深圳將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實現(xiàn)“三價合一”。

　　“此次政策對房地產(chǎn)的抵押貸款也納入到網(wǎng)簽登記。因為房產(chǎn)抵押貸款登記它本身就是房地產(chǎn)交易的一部分，跟我們的房屋買賣租賃都是一體化的，抵押貸款合同沒有跟買賣合同放在一起的話，就沒有辦法來避免高評高貸的現(xiàn)象，也沒有辦法抑制這種加杠桿的炒房”，王鋒表示，這一次按照住建部、人民銀行、銀保監(jiān)2017年發(fā)布的215號文件，是真正地在地方開始落實三價合一，此舉將有效避免市場的一些投資主體借助這種高評高貸的方式來加杠桿炒房。

　　統(tǒng)籌：南都記者孫雅茜

　　采寫：南都記者孫雅茜王鵬鈞謝宇野王睦廣

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