（可用公積金貸款？還能落戶？投資公寓，不了解這些新政怎么行）

　　東莞二手房限購、深圳重拳打擊假離婚、南京限購再升級……近幾個月來，各地樓市新政不斷，住宅市場調控從嚴持續(xù)加碼，讓不少人將目光投向了公寓。

　　實際上，公寓也是樓市的重要組成部分，今年上半年以來，關于公寓的新政也有不少，有的城市已經對公寓進行了嚴格的管控，而有的城市卻對公寓放開落戶……快來跟南小寓一起了解一下！

　　7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房建設局發(fā)布《關于停止商務公寓審批的通知》，重點如下：

　　1、全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目審批；

　　2、鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房；

　　3、已建、在建和正在審批的商務公寓項目，不受影響；

　　4、優(yōu)化城市規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　政策文件：

　　業(yè)內人士解讀：

　　停止商務公寓審批，被看作是深圳對打擊炒房的再次出招。

　　此舉將從用地結構上提高居住及配套用地比例，增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給，進一步改善市民居住條件，同時保障市民安居需求。這也將進一步緩和深圳房地產市場長期供需不平衡的矛盾。

　　此次政策針對的是類住宅產品，包括傳統(tǒng)公寓以及合法的辦公式公寓。未來，深圳商務公寓或將成為稀缺品。缺乏深圳“房票”的意向購房者，只能轉向存量有限的公寓市場。

　　5月29日，桂林市住房和城鄉(xiāng)建設局網站公布“關于征求《關于化解非住宅商品房庫存的若干意見》（征求意見稿）的修改意見的函”，意見共12條，具體內容如下：

　　1、推動房地產去庫存與土地供應聯(lián)動

　　2、優(yōu)化各類非住宅項目布局

　　3、允許未開發(fā)非住宅商業(yè)房地產轉換用途

　　4、鼓勵支持商業(yè)辦公項目調整轉型

　　5、允許房地產在建項目調整商住比例

　　6、允許未建或停工的商業(yè)辦公項目申請緩建

　　7、允許商業(yè)辦公、旅館項目調整規(guī)劃分割銷售

　　8、鼓勵企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業(yè)

　　9、鼓勵商業(yè)辦公室項目消費，降低商業(yè)辦公用房使用成本：個人購買存量服務型公寓可享受與該區(qū)域商品住宅同等的入戶、入學、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險等政策。

　　10、鼓勵銀行加大對單位和個人購買商業(yè)辦公用房的支持力度：降低商業(yè)辦公用房個人按揭貸款首付款比例至30%，貸款期限可延長至20年，允許購買服務型公寓的購房者提取住房公積金，使用住房公積金貸款。

　　11、切實規(guī)范將住宅登記為市場主體經營場所的行為

　　12、加快制定住宅小區(qū)地下車位確權登記辦法

　　政策文件：

　　業(yè)內人士解讀

　　對于樓市、企業(yè)和購買非住宅商品房的客戶，將帶來一定影響與利好。

　　從購房客戶角度而言，意味著購買特定類型的非住宅商品房，首付比例可降低至30%，同時還可以使用住房公積金，甚至購買服務型公寓可以入戶、入學等。

　　對企業(yè)來說，政府鼓勵銀行加大對單位和個人購買商業(yè)辦公用房的支持力度，有利于企業(yè)銷售、回籠資金。

　　對樓市來說，公寓、商鋪向來去化緩慢，“加快非住宅商品房去庫存”仍是政府重點目標任務。而穩(wěn)定樓市，則需要住宅商品與非住宅商品“兩條腿”一起走。

　　4月28日，浙江省公安廳正式發(fā)布《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》（以下簡稱《戶口規(guī)定》）及10條便民舉措，規(guī)定將于5月1日正式實施，內容如下：

　　1、取消父母投靠落戶年齡限制，與成年子女共同居住生活的父母，可以投靠落戶（杭州市城區(qū)除外）。

　　2、放開直系親屬、配偶或配偶父母間投靠落戶限制。

　　3、允許在直系親屬所有的房屋產權內落戶。

　　4、支持孵化器、眾創(chuàng)空間、特色小鎮(zhèn)等設立集體戶，取消集體宿舍的條件限制，允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶，推行設立社區(qū)（村）公共集體戶。

　　5、省內戶口遷移不再使用遷移證件（大中專院校學生戶口遷入、遷出學校等除外）。

　　6、簡化戶口登記事項申報材料，實行次要材料容缺受理，政務共享信息等同紙質材料，不要求提交材料復印件。

　　7、推行部分戶口登記事項“全市通辦”，設區(qū)市范圍內可以異地提交申報材料。

　　8、開通居民身份證辦理“綠色通道”，符合條件的申領人可以享受優(yōu)先受理、簽發(fā)、制作等服務。

　　9、實行居民身份證（含港澳臺居民居住證）全國范圍免費快遞。

　　10、省內異地申領居民身份證期間，可以異地申領臨時居民身份證。

　　業(yè)內人士解讀

　　這10條便民舉措“干貨滿滿”，最值得關注的一條就是——允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶。

　　一是有利于引進更多的人口，特別是人才的引進。雖然全國范圍內，各個城市集體戶口的政策不太一樣，而且與普通戶口享受的權益有所差異，但一旦酒店式公寓可以辦理集體戶口后，就可以誕生出外地人落戶一條龍的服務，也就是說先落戶在該城市的集體戶口，然后擁有相應的資格購房，購房后，再轉為獨立戶口。可以說是變相繞開限購的一個途徑。

　　二是可以刺激公寓的消化，但需要注意的是，并不是購買或承租酒店式公寓就能落戶，前提仍是要滿足一定的落戶條件，然后可以選擇是否落戶在該酒店式公寓的集體戶口上。

　　三是放寬了集體戶口的落戶條件，辦理流程上也更方便了。

　　3月3日，廣州市人民政府網站發(fā)布《廣州市人民政府關于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經濟社會發(fā)展目標任務若干措施的通知》。

　　其中第三十一條如下：

　　促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產開發(fā)經營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。

　　新政發(fā)布僅僅一天，3月3日午夜，官網“下架”新政，相關人員表示；文件中關于商服類項目相關條例細節(jié)會有所調整，其他條例未變，后續(xù)文件會再掛出。

　　3月4日午夜，“48條”重新上架，值得注意的是，第三十一條的“配方”變了，此前關于“廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”的第31條內容不再提及。

　　政策文件：

　　上為廣州市政府3月3日發(fā)布的文件，目前已不在最新公告中

　　新通知截圖

　　業(yè)內人士解讀

　　在3月3日原版《通知》發(fā)出之后，不少地產行業(yè)人士認為，這對廣州商服物業(yè)市場是一個大利好，特別是對公寓市場而言。這一舉措，對于開發(fā)商回暖資金，買家購買一手公寓，及二手公寓的解套，均大有影響：

　　其一，是購買條件解禁：商服類的項目，不再受政策約束，可以賣給個人；

　　其二，是產品面積解禁：原來受政策影響的300平以上的商業(yè)項目，未完成規(guī)劃報建手續(xù)的，可按照市場的需求，切割成更小的單位，推出市場。

　　其三，是二手公寓交易解禁：已確權登記的不再限定轉讓對象，原本公司持有的物業(yè)，也可根據程序，轉讓給個人。

　　不過隨著有關商服類物業(yè)新政被替換，這意味著，在廣州實行近三年的公寓限購政策可能會繼續(xù)實行。

　　2月4日，南京市規(guī)劃和自然資源局等4家單位聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)辦公類建設項目全過程管理的實施意見》，重點內容：

　　1、針對商辦項目，應嚴格依據經批準的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質、規(guī)劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權解除合同，并無償收回土地使用權”。

　　2、加強商辦項目水電氣管理：規(guī)劃核準圖、建筑施工圖中未明確標注為衛(wèi)生間、廚房等功能用房的建筑單元，禁止安裝上下水管道及用水計量設備，商辦建筑（除有餐飲功能的區(qū)域外）以及配建的酒店式公寓嚴格按照商業(yè)用氣報裝條件執(zhí)行。

　　3、督促開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場設立公示牌，向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。

　　4、地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%。

　　5、商辦項目可分割銷售部分，可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米。

　　6、城管、房產、建設、市場監(jiān)管、消防（公安派出所）以及轄區(qū)街道等部門要加強對商辦項目的日常巡查，發(fā)現(xiàn)虛假宣傳、違規(guī)銷售、違規(guī)拆改、偷面積等違法行為的，及時按職責查處，并計入征信。

　　政策文件

　　業(yè)內人士解讀

　　此通知之所以出臺，是因為商辦類項目違規(guī)拆改銷售現(xiàn)象由來已久，在全國主要城市都普遍存在，這些拆改銷售行為不僅極易引發(fā)社會群體矛盾，而且破壞了市場經濟基本規(guī)則，擾亂了市場公平環(huán)境，對政府的后續(xù)管理帶來很大難度。

　　此外，該政策還加強了對商辦類項目建筑形態(tài)、功能布局、水電氣線路設置等內容的審查，防止此類建筑后期居住化改造的可能；明確衛(wèi)生間、開水間、上下水管道井以及廚房等功能設施須集中設置，避免潛伏設計，從源頭上杜絕建成后出現(xiàn)問題的可能。

　　在銷售方面，也將進一步督促開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場設立公示牌，向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。

　　很多人說投資公寓很“坑”，因為公寓的實用功能遠不如住宅，光無學區(qū)、不能落戶這幾點就能勸退很多買房人。但從投資的角度來說，公寓的屬性更多是保值而非增值。

　　在南小寓看來，購買公寓最重要的原則就是面積不宜過大，總價越低越好。

　　其次，相比住宅，公寓對地段的敏感度非常高，想要后期好出租必須得選擇交通便利、基礎配套醇熟的地段。地段優(yōu)勢明顯，租客的需求就會強大。

　　當然，物業(yè)和開發(fā)商同樣重要，作為一種長線投資，開發(fā)商的實力和物業(yè)公司的管理水平往往對后期的租金漲幅起著決定性作用。

　　最后，投資公寓同樣要多多注意政策。因為，政策的變化，才是公寓投資最大的風險所在。

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