（上海純公積金貸款買房攻略）

　　上海公積金貸款的基本政策是個人繳納工資總額的7%，企業(yè)繳納工資總額的7%，能夠貸款的最低條件是連續(xù)繳納6個月，貸款額度是賬戶余額的30倍。公積金貸款首套房的利率是3.25%，而商業(yè)貸款的利率首套房是5%，如果我們按照首套房貸款100萬，期限是25年來計算，公積金需要歸還的利息36.1萬元，商業(yè)貸款需要歸還的利息是58.4萬元，利息整整差了22.3萬元，可以看出公積金貸款對我們個人來說意義巨大，但在辦理前很多人會遇到以下幾個問題，我們來一一解答。

　　1、因為公積金并不是國家要求強制繳納的項目，上海大部分企業(yè)都會給員工繳納公積金，但也有很多企業(yè)并不繳納，員工要盡量去爭取讓企業(yè)給自己繳納公積金，如果不交的話其實是等于白白的放棄了國家給自己這么大的一個福利，很多時候，也就是你和企業(yè)打個招呼，企業(yè)也許就同意了，這個時候千萬不要不好意思！如果企業(yè)不同意，也可以使用變通的方法:就是個人部分和公司部分全部由自己來承擔，這樣看起來自己拿到手的錢少了，但在貸款是時候你就會發(fā)現(xiàn)這對于自己來說是一個巨大的福利：你后面少付的利息將以數(shù)10萬計！就是退一萬步說你后面不買房了，這個錢其實還是你的，公積金中心每年還給你支付利息，全當把錢存銀行了。

　　2、公積金貸款資格的認定和商業(yè)貸款不一樣，他們各自是獨立的系統(tǒng)，商業(yè)貸款要認房又認貸，就算你沒有房只要你貸過款就是二套房，公積金資格認定非常簡單：如果你沒有房，在本市沒有用過公積金貸款就是首套房，就算你原來用過公積金沖還自己的商業(yè)貸款，也還是首套房，原來用公積金還過款的記錄絲毫不影響首套房的認定，但應當注意的是如果需要使用公積金貸款就必須要停止原來的沖還貸！就是在申請前一定要停止你用公積金來還銀行貸款！

　　3、切記公積金貸款是以家庭為單位、以主貸人的年齡為參考依據(jù)，打個比方：你是主貸人，你的年齡是45歲，你老婆是共同還款人，她的年齡也是45歲，那么你們貸款的最長期限是按照你的年齡來算的也就是65-45=20年，如果你老婆是主貸人那么你們貸款的最長期限就是55-45=10年（這里按照女職工50歲退休計算）；另外，公積金賬號余額的認定也是按照你們賬戶總余額來計算的：如果你交了1年的公積金但賬戶里面只有6000元，但你老婆交了5年，她的賬戶有8萬元，那么你們在申請貸款的時候并不是你的額度6000*30=18萬，你老婆50萬，總額度是68萬，而是8.6萬*30=258萬，已經(jīng)超出兩個人的最大額度，所以你們的貸款總額就是公積金貸款的最大額度100萬！

　　4、房產(chǎn)交易過程中各種稅費占比非常的大，一般大一點的中介收費都是3%，像鏈家賣方收1%，買方收2%，但這種大公司在做背景調查的時候比較讓人放心，一般不會讓你買到有問題的房子。其他的稅費就是契稅，普通房1%，非普通房1.5%；必須要注意兩個稅費，一個是所得稅，所得稅是1%，但如果賣方的房子持有滿5年并且是他唯一的住房這個稅是免交的，在交定金之前一定要搞明白這個，如果房價是200萬，1%就是2萬元，對我們也是一筆很大的資金。第二個費用是增值稅，如果賣方的房子持有時間少于2年就需要繳納很大一筆的增值稅，稅率是：（全額÷1.05）×5.6%，這個數(shù)額會非常巨大，買房的時候一定要搞清楚。

　　上面幾個問題估計很多人都有點不是很明白，問題搞清楚了，其他用公積金貸款買房的流程就比較簡單了，下面可以簡單地列舉一下：

　　1、買家看中房子，付定金、簽合同，再過一到兩周付首付款，公積金首套房首付款最低是20%。

　　2、賣家收到首付款，買家和賣家商量在公積金APP上預約到公積金辦理貸款的時間，這樣可以避免排隊，去的時候買方要帶上夫妻的身份證、戶口本、結婚證、用來還貸款的銀行卡，這個資料都需要復印，可以多復印幾份防止到地方不夠再去復印。

　　3、按照約定的時間到公積金中心辦理貸款合同并繳納300元的手續(xù)費，辦理完畢后就等待公積金中心審批，一般15個工作日就可以審批完成，在辦理的時候工作人員會讓你關注一個置業(yè)擔保公司的，這個里面可以查詢到貸款辦理的進度，同時還會告訴你下次到公積金中心正式簽訂貸款合同的日期，在等待的期間如果公積金沒有給你打電話就說明一切順利，如果資料不完整貸款中心會通知你補齊資料的。

　　4、按照約定的時間到公積金中心簽到正式的貸款合同，合同簽訂完畢后三個工作日會流轉到房產(chǎn)交易中心，這個具體的時間也是簽合同的時候工作人員會直接告訴你的。

　　5、合同流轉到交易中心后，你和賣家就可以一起去辦理過戶手續(xù)了，過戶手續(xù)費是上下家各80元，但基本都是下家付的，其他就是按照要求簽字再簽字了。

　　6、交易合同簽字一周后去交易中心繳納稅款，繳納稅款的時候不能使用微信或者支付寶，只能使用銀行卡，不建議使用信用卡，房產(chǎn)政策一天一個變化，如果哪天核對信用卡資金不能用做房產(chǎn)交易的話會給自己帶來很多麻煩。

　　7、稅款繳納完畢基本就靜等銀行放款通知了，公積金放款非常的快，最短的第二天就放款了，最長也不會超過3周。

　　8、銀行放款后，公積金中心會在兩周左右的時間把你的新房產(chǎn)證寄給你，此時恭喜你！房子真正屬于你的了！

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