（土拍熱、放寬落戶讓上海樓市“翻紅”，需盡快打破這種市場(chǎng)認(rèn)知）

　　#2020生機(jī)大會(huì)#

　　關(guān)注勇談樓市

　　大家好，我是勇談。2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來看雖然整體穩(wěn)定，但是不同區(qū)域不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻截然不同。尤其是長(zhǎng)三角和珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的主要城市房?jī)r(jià)從今年4月開始就處于蠢蠢欲動(dòng)的情況，上海樓市也在這樣的背景下開始“翻紅”#上海樓市“翻紅”#根據(jù)9月份的數(shù)據(jù)來看，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到110.9萬平方（創(chuàng)三年來新高），同比大漲40.5%、環(huán)比增長(zhǎng)13.9%。國(guó)慶黃金周期間，新建商品房成交面積達(dá)到13.1萬平方米，較于去年同期，增長(zhǎng)13倍多。上海房?jī)r(jià)的突然上漲，成交量突然暴漲其實(shí)跟上海改變過去“攆人”策略有很大關(guān)系。

　　對(duì)于北京和上海了解的朋友應(yīng)該知道，過去幾年這兩座城市對(duì)于外來人口的態(tài)度是十分堅(jiān)決的。“攆人”是我對(duì)這兩座城市最直觀的感覺，雖然說上海的落戶條件沒有北京那么苛刻，每年的落戶率只有5%左右，但是同樣采取積分落戶的上海其落戶難度僅次于北京是事實(shí)。也正是在這樣的背景下，上海近幾年的常住人口增加只有幾萬人。

　　近10年來上海常住人口數(shù)量走勢(shì)圖

　　人口數(shù)量才是樓市堅(jiān)挺的關(guān)鍵指標(biāo)，從2015后上海的常住人口數(shù)量基本沒有怎么增長(zhǎng)，這跟采取相應(yīng)的“攆人”措施有關(guān)系。上海和北京作為國(guó)內(nèi)僅有的兩個(gè)超級(jí)大城市，其對(duì)于全國(guó)人口、資源、產(chǎn)業(yè)的吸引力是其他任何城市不能比擬的。為了鼓勵(lì)和進(jìn)行必要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，上海過去幾年采取的人口政策確實(shí)使得上海本地的產(chǎn)業(yè)、資本和人口向周邊進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，這點(diǎn)可以從長(zhǎng)三角地區(qū)2015年后房?jī)r(jià)上漲的情況看出來。人口，尤其是人才對(duì)于城市發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯，哪怕是上海這樣的城市現(xiàn)有的措施也削弱了其對(duì)人才的吸引力，這也是為何今年上海放出交大、同濟(jì)、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶的原因。前幾年上海采取的人才策略使得不少本地或者意愿來到上海的人才向廣州、深圳、杭州等城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移，其結(jié)果就是2019年廣州、深圳、杭州常住人口流入位列前三（常住人口流入都在40萬以上）！沒有足夠人才支撐的上海很難支撐得起其產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展。說到底，國(guó)內(nèi)城市之間還是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。樓市是政策市，也是資本市，更是人口市！毫無疑問，上海在這幾個(gè)方面具備得天獨(dú)厚的條件。自從前段時(shí)間上海放開落戶門檻，允許交大、同濟(jì)、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶后，大量的受訪者表示在上海、廣州、深圳、杭州等城市中間會(huì)優(yōu)先選擇上海落戶定居。畢竟在長(zhǎng)三角一體化、臨港自貿(mào)新片區(qū)、科創(chuàng)板、中國(guó)進(jìn)出口博覽會(huì)等利好下上海的樓市持續(xù)看好是一種必然。

　　上海居住證

　　過去我一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)“買房就是選擇城市”，未來究竟要在哪個(gè)城市發(fā)展？哪個(gè)城市定居？這個(gè)是每一個(gè)人都需要仔細(xì)考慮的問題，不過毫無疑問對(duì)于絕大多數(shù)剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，北上廣深還是優(yōu)先選擇的城市。北京近幾年一直在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)外遷，落戶門檻始終沒有放寬，作為同級(jí)別的上海一旦放寬了落戶條件，對(duì)于絕大多數(shù)年輕人的吸引力還是比較大的。

　　近3年來上海新建商品房同比價(jià)格走勢(shì)圖

　　區(qū)域發(fā)展不平衡的問題還會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在，上海這樣的一線城市對(duì)于人們落戶的吸引力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這個(gè)情況也會(huì)長(zhǎng)期存在。雖然目前我們意識(shí)到區(qū)域發(fā)展不平衡、城市之間發(fā)展不平衡的問題，但是說句實(shí)話要想真正解決好很難。上海這樣的城市對(duì)于全國(guó)資源、人才、產(chǎn)業(yè)、資本等的吸引力還是巨大的。以我身邊發(fā)生的例子為例，近幾年我所在的省會(huì)城市雖然也在不斷加大對(duì)上海、長(zhǎng)三角地區(qū)招商引資的力度，但是效果寥寥甚至還發(fā)生了本地企業(yè)外遷到上海的情況。為何會(huì)發(fā)生這樣的問題？原因就在于國(guó)內(nèi)多數(shù)城市與上海的差距已經(jīng)是全方位的，不是時(shí)間能夠彌補(bǔ)的。近3年來上海新建商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了平淡，但是從2019年開始逐步復(fù)蘇已經(jīng)是事實(shí)，上海這樣的城市能夠買房還是早買得好。2016年上海先后出臺(tái)“325新政”、“滬六條”等調(diào)控措施來讓樓市降溫，效果很明顯在有一段時(shí)間上海的新建商品房?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)了微跌！只不過伴隨著調(diào)控稍微放松，房?jī)r(jià)回溫就是必然。從2020年4月份后上海的新建商品房開始同比上漲，截止到9月份這個(gè)同比增速達(dá)到4.5%！這個(gè)在全國(guó)來說已經(jīng)屬于中等水平。

　　外籍人士在上海購(gòu)房也司空見怪

　　前段時(shí)間韓國(guó)首爾發(fā)生的民眾哄搶商品房事件相信大家都看到過，為何首爾會(huì)發(fā)生這樣的情況？原因就在于首爾聚集了韓國(guó)20%以上是人口、產(chǎn)業(yè)、資源和資本！幾乎是個(gè)人都知道首爾的房?jī)r(jià)跌不了，那么一旦市場(chǎng)形成這樣的認(rèn)知，無論從哪里吹過來一陣房?jī)r(jià)要漲風(fēng)都有可能引起哄搶。上海從某些方面來說與首爾有些類似，在長(zhǎng)三角地區(qū)幾乎是一家獨(dú)大。用一位朋友的話來說“國(guó)內(nèi)如果上海要搶人，幾乎沒有城市能夠掙得過”。

　　近10年來上海住宅商品房銷售面積走勢(shì)圖

　　上半年上海土地出讓金收入就高達(dá)1350.5億元，上海土拍市場(chǎng)火熱是引起房地產(chǎn)市場(chǎng)震動(dòng)的主因。雖然說地方加大土拍力度并不一定代表樓市火熱，但是無論是從市場(chǎng)宣傳還是老百姓的理解來看，土拍火熱一定伴隨著房?jī)r(jià)大漲。這個(gè)就是基本是市場(chǎng)邏輯，加上2020年疫情影響下上海又一次肩負(fù)起了經(jīng)濟(jì)振興和轉(zhuǎn)型的使命，各種利好頻出必然引起資本和市場(chǎng)的注意。2016年房產(chǎn)調(diào)控后，上海的住宅商品房銷售面積就接近“腰斬”從年銷售2000多萬平方米下降到1300多萬，近5年的調(diào)控確實(shí)壓制了不少購(gòu)房需求。到今年為止上海2016年限購(gòu)要求社保年限5年正好期滿，可以說也變相釋放了部分購(gòu)房需求?？梢哉f如果沒有2020年的這場(chǎng)疫情或許上海的樓市調(diào)控還是會(huì)繼續(xù)下去，放寬落戶也基本不會(huì)發(fā)生，只不過市場(chǎng)變化就是這么“任性”。樓市回溫不怕，最怕是市場(chǎng)形成一種共識(shí)，上海需要打破這種認(rèn)知。人才引進(jìn)、放寬落戶條件與放松房地產(chǎn)調(diào)控是兩回事。通過人才引進(jìn)的方式來為限購(gòu)打破個(gè)“口子”，其實(shí)并不是上海的專利。早在2017年的時(shí)候中部的武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等省會(huì)城市都通過人才引進(jìn)的方式來放寬限購(gòu)，但是從實(shí)際情況來看人才引進(jìn)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響還是微乎其微的。導(dǎo)致大城市短時(shí)間房?jī)r(jià)大漲的關(guān)鍵因素其實(shí)還是資本，資本對(duì)于市場(chǎng)的判斷。

　　堅(jiān)持房住不炒

　　綜上，上海樓市“翻紅”從個(gè)人理解來看幾乎是一種必然。對(duì)于上海這樣一個(gè)沉寂了大量資本和潛在購(gòu)房需求的城市來說，一個(gè)“口子”帶來的影響就值得警惕。我這里不是反對(duì)上海人才引進(jìn)，只不過需要通過某種信號(hào)讓市場(chǎng)意識(shí)到“房產(chǎn)調(diào)控并沒有放松”，千萬不要讓市場(chǎng)形成一種共識(shí)“房?jī)r(jià)要漲”。各位覺得呢？歡迎在下方留言參與討論。原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注勇談樓市壹貳叁，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。近期在參加今日頭條舉辦的#2020生機(jī)大會(huì)#，大家記得投票助力哦。

　　往期優(yōu)質(zhì)文章：上海臨港新政策出臺(tái)，滿足3年社保條件的朋友是等，還是趕緊下手

　　上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)放松限購(gòu)、落戶限制等，是“福音”？你怎么看？

掃描上面二維碼，微信咨詢

落戶咨詢熱線：13671738356