（買(mǎi)家未能如期獲得上海戶(hù)口導(dǎo)致房子無(wú)法過(guò)戶(hù)，賣(mài)家拒絕退還50萬(wàn)元定金）

　　雙方已經(jīng)簽好房屋買(mǎi)賣(mài)合同，卻因買(mǎi)家遲遲未能獲得上海戶(hù)口，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。在此情況下，賣(mài)家起訴至法院，請(qǐng)求判令解除合同，將50萬(wàn)元定金作為違約金賠付。近日，上海市第一中級(jí)人民法院對(duì)該案作出二審判決。

　　2021年1月下旬，留學(xué)歸來(lái)且已在滬工作的俞某看中了浦東新區(qū)的一套房屋，并通過(guò)中介，和房主錢(qián)某夫婦簽訂了合同，支付了50萬(wàn)元定金。此時(shí)，俞某尚未獲得上海戶(hù)籍，不過(guò)，公司已經(jīng)為他申請(qǐng)落戶(hù)。因具體落戶(hù)成功時(shí)間難以確定，雙方在合同中約定，若2021年3月中旬時(shí)俞某仍未能落戶(hù)，則付款時(shí)間等可以適當(dāng)順延。

　　俞某的落戶(hù)果然出了問(wèn)題。在提交所有申請(qǐng)材料后，因2020年7月至申請(qǐng)時(shí)的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，俞某的落戶(hù)申請(qǐng)被駁回。經(jīng)俞某所在公司核查，發(fā)現(xiàn)是公司相關(guān)人員填錯(cuò)數(shù)字，導(dǎo)致俞某一段時(shí)間的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)不達(dá)標(biāo)。2021年2月，公司重新核算了俞某的社保繳費(fèi)基數(shù)，并再次為其申請(qǐng)辦理上海戶(hù)口。不過(guò)，按照相關(guān)規(guī)定，這次俞某最快也要6個(gè)月后才能落戶(hù)。

　　2021年3月11日，俞某正式通知錢(qián)某夫婦，因戶(hù)口問(wèn)題，付全款和過(guò)戶(hù)要延遲到當(dāng)年8月。對(duì)此，錢(qián)某夫婦無(wú)法接受。在他們看來(lái)，買(mǎi)房時(shí)俞某信誓旦旦，未如實(shí)告知社保繳費(fèi)基數(shù)出錯(cuò)會(huì)嚴(yán)重影響落戶(hù)進(jìn)度。而他們夫妻賣(mài)房也是為了置換，看著房?jī)r(jià)一天天上漲，多耽誤半年也要蒙受不小的損失。因此，錢(qián)某夫婦認(rèn)為，該情形不屬于合同約定的“不可抗力”，且延遲時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。在多次溝通無(wú)果后，錢(qián)某夫婦于2021年4月提出解除合同，但被俞某拒絕。隨后，錢(qián)某夫婦將俞某告上法庭。

　　庭審中，雙方圍繞合同該不該解除、已支付的定金該不該作為違約金沒(méi)收進(jìn)行了激烈辯論。一審法院審理后認(rèn)為，雙方都很清楚，只有當(dāng)俞某落戶(hù)上海后，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為才能成立。俞某雖未能如期落戶(hù)，但其中原因并非俞某惡意拖延所造成，不構(gòu)成根本性違約。考慮到俞某直到開(kāi)庭時(shí)仍未能落戶(hù)，時(shí)間跨度太長(zhǎng)，明顯超出了合理預(yù)期。因此，一審法院最終判決解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，錢(qián)某夫婦歸還50萬(wàn)元定金。

　　一審判決后，雙方均向上海一中院提起了上訴。錢(qián)某夫婦堅(jiān)持認(rèn)為，俞某系根本違約，且造成自己未能及時(shí)置換房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出一定賠償。俞某則認(rèn)為，自己已經(jīng)于2021年1月底告知錢(qián)某夫婦社保繳費(fèi)基數(shù)出錯(cuò)，付款時(shí)間要順延，對(duì)方當(dāng)時(shí)并未表示異議。且合同早有約定，遇不可抗力因素應(yīng)當(dāng)順延。

　　也就是說(shuō)，雙方對(duì)推遲多長(zhǎng)時(shí)間屬于“適當(dāng)順延”產(chǎn)生了分歧。上海一中院審理后認(rèn)為，綜合全案證據(jù)，作為合同出售方以及需重新置換的買(mǎi)受人，錢(qián)某夫婦所能認(rèn)同的適當(dāng)延緩期間，不可能包含俞某重新補(bǔ)繳社保、重新按流程申領(lǐng)的時(shí)間。從實(shí)際申請(qǐng)情況來(lái)看，延后6個(gè)多月，明顯超出了合理預(yù)期。此外，俞某未能落戶(hù)乃是因所在公司疏忽犯錯(cuò)所致，與國(guó)家政策調(diào)整等因素?zé)o關(guān)，不能認(rèn)定為“不可抗力”。因此，錢(qián)某夫婦有權(quán)解除合同。但合同不能履行，并非俞某的主觀過(guò)錯(cuò)所致，不構(gòu)成根本性違約，錢(qián)某夫婦要求沒(méi)收定金的訴訟請(qǐng)求也不能成立。

　　綜上，上海一中院駁回雙方上訴，維持原判。

　　來(lái)源：上觀新聞

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