（上海出手！支持剛性和改善型住房需求！西安也松綁：限購(gòu)、限貸、限售、公積金等均有涉及）

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　　又一個(gè)二線城市購(gòu)房政策松綁。

　　5月28日，陜西省西安市住建局等四部門(mén)聯(lián)合調(diào)整購(gòu)房政策，包括降低新落戶(hù)和外地人購(gòu)房門(mén)檻、縮短限售時(shí)間、降低公積金貸款首付和提高最高上限等，限購(gòu)、限貸、限售均有放松。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安此次政策基調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)，沒(méi)有一攬子退出，為后面留足了政策空間?，F(xiàn)在疫情已經(jīng)開(kāi)始得到控制，預(yù)計(jì)一攬子紓困政策對(duì)樓市的影響從6月開(kāi)始將會(huì)很明顯體現(xiàn)。另外，隨著中央再次釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，預(yù)計(jì)地方放松政策頻率及力度有望加碼。

　　另外，5月28日，上海市人民政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》的通知，其中從房地產(chǎn)供需兩端提出支持政策，包括允許受讓人延期或分期繳付土地出讓價(jià)款，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求等。

　　西安購(gòu)房政策松綁

　　5月28日，西安市住建局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ窂谋Ｕ虾侠碜》啃枨蟆⒋龠M(jìn)二手住房流通、強(qiáng)化住房金融支持、優(yōu)化各類(lèi)人群購(gòu)房政策等四方面提出9項(xiàng)調(diào)整措施。

　　在保障合理住房需求方面，對(duì)于從市外遷入本市戶(hù)籍的居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，原購(gòu)房條件為“落戶(hù)滿(mǎn)1年且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社?；騻€(gè)稅”。本次《通知》調(diào)整為:“須在購(gòu)房前落戶(hù)滿(mǎn)1年”。

　　同時(shí)，非本市戶(hù)籍居民家庭原購(gòu)房條件為“提供連續(xù)5年及以上社?；騻€(gè)稅證明”。本次《通知》調(diào)整為:“持有本市《居住證》，且在購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納社保或個(gè)稅”。

　　在促進(jìn)二手住房流通方面，將商品住房的原限售政策“商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年，且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》”調(diào)整為:“商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)2年”。二手住房的原限售政策由“《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》取得滿(mǎn)5年”調(diào)整為“《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》取得滿(mǎn)2年”。

　　在強(qiáng)化住房金融支持方面提出，個(gè)人商業(yè)貸款首付比例、利率定價(jià)由陜西省利率定價(jià)自律機(jī)制研究確定，具體變化情況可向辦理住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行咨詢(xún)。

　　另外，調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。同時(shí)，調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過(guò)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過(guò)65萬(wàn)元，雙繳存職工貸款最高額度不超過(guò)85萬(wàn)元。

　　在優(yōu)化各類(lèi)人群購(gòu)房政策方面，第一，在陜?cè)菏炕蚱渌趩挝毁?gòu)房用于保障在陜?cè)菏烤幼?，以及?jīng)市委人才辦確認(rèn)的A、B、C類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)商品住房的，可予以?xún)?yōu)先保障。第二，對(duì)本市消防救援隊(duì)伍人員，能提供相關(guān)證件或單位出具證明的，參照現(xiàn)役軍人購(gòu)房政策。第三，二孩及以上家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房、28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的，按照“剛需家庭”對(duì)待。

　　值得注意的是，《通知》在原“剛需家庭”類(lèi)別的基礎(chǔ)上，新增兩類(lèi)家庭：1、二孩及以上家庭，且符合西安市住房限購(gòu)政策；2、28周歲及以上未婚人士，還須滿(mǎn)足以下要求：無(wú)婚姻記錄、本市范圍內(nèi)名下無(wú)房且自購(gòu)房之日起前48個(gè)月內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄，且符合西安市住房限購(gòu)政策。

　　中央再次釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)

　　對(duì)于西安此次松綁購(gòu)房政策，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，西安此次政策基調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)，其中公積金貸款政策，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)主要買(mǎi)房對(duì)象為剛需的支持；限購(gòu)政策還是比較嚴(yán)的，落戶(hù)滿(mǎn)一年才能買(mǎi)房，外地人要求2年社保；限售政策只是縮短限售年限，并未完全退出。

　　“西安是熱點(diǎn)二線城市里熱度維持較長(zhǎng)的，去年3季度整個(gè)熱點(diǎn)城市樓市都開(kāi)始下滑時(shí)，西安還在調(diào)控，從2020年后到2021年3季度，西安連續(xù)出臺(tái)幾次收緊政策來(lái)調(diào)控緊樓市，這次放松的時(shí)候也沒(méi)有一攬子退出，而是逐步放松的方式，為后面留足了政策空間。”李宇嘉說(shuō)。

　　4月底以來(lái)，中央進(jìn)一步釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)。5月25日，全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)扎實(shí)推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)政策落地見(jiàn)效。央行行長(zhǎng)易綱在發(fā)言中再次重點(diǎn)提及房地產(chǎn)，其中提出，因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，聚焦全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議，釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)。房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?/p>

　　楊科偉進(jìn)一步表示，一方面，首付比例有望全面下調(diào)。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或?qū)⒄昭胄幸?guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購(gòu)城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。另一方面，限貸政策標(biāo)準(zhǔn)有望放松。例如認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。此外，房貸利率有望繼續(xù)下調(diào)。在全國(guó)首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)之后，央行或?qū)⑾抡{(diào)全國(guó)二套房貸利率下限，并向相應(yīng)期限LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，繼續(xù)下調(diào)首套以及二套房貸利率，并參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行。

　　此外，楊科偉還預(yù)計(jì)，地方放松政策頻率及力度將會(huì)加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售。一線城市短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶(hù)，支持其購(gòu)房消費(fèi)，各類(lèi)人才可以通過(guò)落戶(hù)變相獲得購(gòu)房資格。而樓市成交壓力較大的城市更要通過(guò)財(cái)稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類(lèi)人才等購(gòu)房消費(fèi)，包括下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　編輯：葉舒筠

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